Le congé délivré par le locataire qui, à l’issue du bail dérogatoire, est resté dans les lieux, doit être donné par acte extrajudiciaire.
Par cette décision la haute cour approuve les juges du fond pour avoir « justement déduit » que le congé donné par le locataire qui s’est maintenu dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire (C. com., art. L. 145-5) doit respecter les dispositions impératives de l’article L. 145-9 du code de commerce et, spécialement, la forme extrajudiciaire.
En l’espèce, la location d’un local à usage commercial avait été consentie pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception trois mois avant l’échéance. Plus de quatre années après la signature, le locataire avait donné congé selon la forme requise au contrat.
Le bailleur a alors plaidé, avec succès, la nullité du congé, motif pris du non-respect du formalisme érigé par l’article L. 145-9 précité.
La solution est incontestable puisque, lorsqu’à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les règles statutaires (Civ. 3e, 8 oct. 1986, Bull. civ. III, n° 13 ; 22 janv. 2003, Bull. civ. III, n° 12).
Pour aller un peu plus loin, il convient de rappeler que les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux ne peuvent avoir une durée supérieure à 24 mois. Passé ce délai, le bail dérogatoire devient un bail soumis au statut des baux commerciaux.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mars 2011 n° 10-12.254