L’acquéreur victime d’une réticence dolosive qui choisit de maintenir la vente ne peut obtenir, au titre du dol, que la réparation de la perte d’une chance d’acheter à des conditions plus avantageuses. Lorsqu’une réduction du prix lui a déjà été accordée pour défaut de délivrance conforme, toute indemnité complémentaire suppose de caractériser le préjudice qui subsiste. Le seul montant des loyers perdus ne suffit pas à l’établir.
1. Les règles de droit applicables
1.1. La délivrance conforme et les sanctions de l’inexécution
Le vendeur doit remettre à l’acheteur la chose convenue, avec les caractéristiques stipulées au contrat (article 1604 du Code civil). En cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite, le créancier peut notamment demander une réduction du prix ou la réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions compatibles peuvent se cumuler (article 1217 du Code civil).
1.2. Le dol et le caractère déterminant de l’information
Le dol vicie le consentement lorsque, sans lui, la partie trompée aurait renoncé à contracter ou aurait accepté des conditions substantiellement différentes (article 1130 du Code civil). La réticence dolosive suppose qu’un contractant ait intentionnellement dissimulé une information dont il savait l’importance déterminante pour l’autre (article 1137, alinéa 2, du Code civil). La victime peut demander réparation sur le terrain de la responsabilité extracontractuelle indépendamment de l’annulation du contrat (article 1178 du Code civil).
1.3. La réparation intégrale du préjudice
En matière contractuelle, les dommages et intérêts couvrent en principe la perte subie et le gain dont le créancier a été privé (article 1231-2 du Code civil). Le principe de réparation intégrale commande de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne sans le fait dommageable. Un même préjudice ne peut être indemnisé deux fois.
2. La jurisprudence antérieure à l’arrêt commenté
À ce jour, la jurisprudence considère que l’acquéreur qui maintient le contrat peut obtenir, au titre du dol, réparation de la chance perdue de négocier de meilleures conditions. Trois décisions antérieures à l’arrêt commenté éclairent ce principe et les conditions dans lesquelles les juges apprécient le comportement des parties.
Le maintien du contrat délimite le préjudice réparable. La victime du dol qui conserve le bénéfice de l’opération peut être indemnisée de la chance de l’avoir conclue à de meilleures conditions (Cass. com., 10 juillet 2012, n° 11-21.954). Dans cette cession de titres, l’acquéreur invoquait la possibilité de réaliser un autre investissement. La chambre commerciale a écarté ce scénario. C’est ce précédent que la troisième chambre civile reprend expressément.
La réticence dolosive suppose une dissimulation intentionnelle. Le seul constat que le vendeur aurait dû signaler des travaux anciens ne suffit pas à caractériser le dol, notamment s’il pouvait légitimement croire que ces travaux avaient remédié au désordre (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-10.180). Rendu sous le droit antérieur à la réforme de 2016, cet arrêt distingue la connaissance des travaux de la volonté de taire une information déterminante.
L’acceptation du bien en l’état peut couvrir un défaut de conformité apparent. Des acquéreurs qui avaient accepté un immeuble en connaissant l’emplacement visible d’un coffret électrique ne pouvaient obtenir du vendeur qu’il en finance le déplacement (Cass. 3e civ., 22 janvier 1997, n° 94-20.127). La portée de ce précédent tient à ce que les acquéreurs pouvaient constater eux-mêmes : l’emplacement d’un équipement était directement perceptible.
3. Rappel des faits
Le 5 décembre 2018, un acquéreur signe un compromis portant sur deux immeubles destinés à la location. Avant l’acte authentique, le service communal d’hygiène contrôle deux logements occupés. Par courriers des 18 février et 29 avril 2019, il demande à la venderesse, la société Pasa Immo, de remédier notamment à des infiltrations, à des défauts de ventilation et à des anomalies de plomberie ou d’électricité.
Le 27 mai 2019, l’acquéreur achète le premier immeuble, composé de six appartements, pour 235 000 €, et le second, composé de sept appartements dont quatre loués, pour 130 000 €. Seul ce second immeuble est en cause. Dans le compromis, l’acquéreur avait déclaré prendre personnellement en charge les obligations liées à la décence. Dans l’acte authentique, la venderesse déclare les logements décents et indique qu’aucun locataire n’a demandé leur mise en conformité.
En janvier 2020, le gestionnaire alerte l’acquéreur sur l’état du bâtiment, notamment sur un risque d’effondrement. Deux locataires sont relogés. Les deux autres sont expulsés pour impayés. L’acquéreur revend l’immeuble trois ans après l’achat.
4. L’analyse de la décision
L’acquéreur avait demandé une réduction du prix et des dommages et intérêts en invoquant la délivrance conforme, les vices cachés et le dol. Débouté en première instance, il avait obtenu en appel 46 100 € de réduction du prix, montant de l’écart entre le prix d’achat et le prix de revente, et 15 120 € de dommages et intérêts, soit 24 mois de loyers à 350 € et 280 € pour les deux logements évacués (CA Douai, ch. 1, sect. 1, 5 septembre 2024, RG n° 22/04127, arrêt cassé). La venderesse s’est pourvue en cassation.
Les visites et la cause de l’évacuation restaient à documenter
Les lettres municipales établissaient que deux logements avaient été contrôlés avant l’acte authentique. Elles ne disaient pas quels appartements l’acquéreur lui-même avait visités. La cour d’appel tenait pourtant pour évident qu’il n’avait pu les voir tous, sans désigner la pièce qui le démontrait. Elle rattachait aussi l’évacuation aux désordres initiaux sans identifier le constat, l’avis technique ou l’échange permettant de suivre leur évolution.
La cassation porte ici sur la motivation. La Cour laisse aux juges de renvoi le soin d’apprécier les preuves. Elle ne décide ni que les défauts étaient apparents, ni que les logements étaient conformes aux engagements de la venderesse.
Le montant des loyers ne chiffre pas la chance de mieux acheter
Pour condamner la venderesse à payer à l’acquéreur, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la perte de loyers de deux appartements sur deux ans, l’arrêt retient que la première est tenue d’indemniser le second du préjudice ayant résulté pour ce dernier, non seulement du manquement contractuel à son obligation de délivrance, mais également de sa réticence dolosive.
En statuant ainsi, sans caractériser le préjudice de l’acquéreur, qui avait obtenu une réduction de prix au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, et alors que le préjudice résultant d’un dol incident ne peut pas être égal au gain manqué, la cour d’appel a violé l’article 1137, alinéa 2, du Code civil et le principe susvisés.
En d’autres termes, pour défendre une demande complémentaire, l’acquéreur doit expliquer ce que la réduction du prix a déjà compensé. Un loyer permet de chiffrer une vacance imputable à un manquement établi. Pour chiffrer le dol, il faut revenir aux conditions dans lesquelles le prix a été négocié.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 octobre 2026, n° 24-21.115
FAQ
Comment chiffrer le préjudice du dol lorsque l’acquéreur maintient la vente ?
Il faut estimer l’avantage que l’acquéreur aurait pu négocier, puis apprécier ses chances réelles de l’obtenir. Les offres échangées, les devis disponibles avant la signature et les concessions déjà consenties éclairent cette appréciation. Le total des loyers attendus ne chiffre pas la chance perdue.
Une réduction du prix exclut-elle toute indemnité complémentaire ?
Une demande complémentaire reste envisageable si son fondement, son lien avec le dommage et la perte restant à réparer sont établis. Il faut préciser ce que la réduction du prix a déjà compensé.
Des traces d’humidité visibles prouvent-elles que l’acheteur connaissait le défaut ?
Leur présence est un indice. Il faut encore déterminer quels locaux il a vus, ce qu’il pouvait y constater et quelles informations il avait reçues sur l’origine et l’étendue des désordres.
Les courriers du service d’hygiène prouvent-ils la cause d’une évacuation ultérieure ?
Ils datent et localisent les anomalies signalées. Pour expliquer le relogement, il faut les rapprocher du motif de départ de chaque locataire et des constatations techniques ultérieures.
La venderesse a-t-elle définitivement gagné le procès ?
Elle a obtenu la cassation de l’arrêt qui la condamnait. Les demandes de l’acquéreur doivent être rejugées par la cour d’appel de Douai autrement composée.