Le propriétaire ou le bailleur ne doit pas attendre que les responsabilités pénales soient identifiées. Il doit faire sécuriser l’immeuble, préserver les preuves et déclarer immédiatement le sinistre à son assureur. La vitrine, la porte, le rideau métallique et les parties communes peuvent relever de polices distinctes : assurance immeuble ou PNO du bailleur, multirisque professionnelle du preneur, assurance de la copropriété, et, selon le bail, assurance souscrite pour le compte de qui il appartiendra. L’assureur compétent ne se déduit jamais du seul statut de bailleur ou de locataire.

1 – Qui assure et qui répare ?

Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu ; il doit donc, en principe, organiser la remise en état des éléments immobiliers nécessaires à l’usage des locaux, sauf clause valable et précise mettant certains travaux à la charge du preneur.

Le preneur répond des dégradations intervenues pendant sa jouissance sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; cette présomption ne transforme toutefois pas automatiquement une dégradation commise par des tiers lors de troubles collectifs en dette de travaux du locataire.

Voir les obligations légales : articles 1719 et 1720 du code civil. Le bail, ses annexes et l’état des lieux restent déterminants pour distinguer vitrage, menuiserie, fermeture, équipement privatif et parties communes.

Dans une copropriété, le syndicat déclare les dommages aux parties communes par l’intermédiaire du syndic ; chaque copropriétaire ou occupant déclare les dommages à ses parties privatives et à son contenu. Le gestionnaire doit coordonner les déclarations, sans attendre que l’assureur de l’un tranche définitivement le périmètre de garantie de l’autre.

2 – Assurance et indemnisation : ce qu’il faut vérifier

Voici la liste des textes qui vont soutenir vos demandes :

Responsabilité de l’État – article L. 211-10 du code de la sécurité intérieure : « L’État est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. »

Garantie des émeutes – article L. 12-11-1 du code des assurances : « Les contrats d’assurance […] garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France […] ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des émeutes survenues en France sur les biens faisant l’objet de tels contrats. Si l’assuré est couvert contre les pertes d’exploitation, cette garantie est étendue aux pertes d’exploitation causées par les effets des émeutes, dans les conditions prévues par le contrat correspondant. »

Déclaration – article L. 113-2, 4°, du code des assurances : l’assuré doit donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé au contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie ; ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, sauf vol (deux jours ouvrés).

Clauses d’exclusion – article L. 112-4 du code des assurances : les clauses de nullité, déchéance ou exclusion ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Prescription – article L. 114-1 du code des assurances : toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance se prescrivent par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, sous réserve des causes légales de report, d’interruption ou de suspension.

La loi issue de la réforme de 2026 prévoit désormais une garantie légale des effets des émeutes pour les contrats couvrant les dommages aux biens situés en France.

Elle n’efface ni les plafonds, franchises, règles d’évaluation, ni les conditions de la garantie de pertes d’exploitation.

Elle ne dispense pas davantage l’assuré de démontrer le dommage, son lien avec l’événement et le montant réclamé.

La police doit être relue avec ses conditions particulières : capitaux assurés, valeur à neuf, vétusté, sous-limites, carence, période d’indemnisation et options de défense-recours.

3 – Loyers, pertes de loyers et bail commercial

La fermeture temporaire du commerce ne suspend pas mécaniquement le loyer. Il faut distinguer la destruction totale ou partielle de la chose louée, le défaut de délivrance imputable au bailleur, l’impossibilité d’exploiter liée à un dommage externe, et la clause contractuelle d’assurance ou de suspension.

La perte de loyers du bailleur n’est indemnisable que si elle est garantie par sa police d’assurance ou, éventuellement, si un responsable identifiable doit réparation. Le bailleur doit réserver ses droits sans réclamer hâtivement au locataire le coût de dommages causés par des tiers.

4 – Responsabilité de l’État : un recours possible mais probatoire

L’article L. 211-10 du code de la sécurité intérieure institue une responsabilité sans faute, mais son application exige de rattacher le dommage à des crimes ou délits commis avec violence ou à force ouverte par un attroupement ou rassemblement. La preuve repose sur la victime : chronologie, géolocalisation, plainte, vidéos, témoignages, constats et pièces d’enquête disponibles. Le recours ne doit pas retarder l’indemnisation par l’assurance ; l’assureur indemnisant peut exercer ensuite ses recours dans les conditions légales.

Une dégradation de vitrine concomitante et proche d’un rassemblement peut relever de ce régime si aucun élément ne révèle l’action d’un groupe isolé organisé exclusivement pour commettre des délits (CAA Paris, 26 avril 2024, n° 22PA02072).

À l’inverse, l’action préméditée d’un groupe structuré uniquement pour commettre des délits ne relève pas de l’article L. 211-10 (CE, 28 octobre 2022, n° 451659).

Le Conseil d’État a récemment rappelé que l’appréciation du lien avec un attroupement relève d’une analyse concrète des faits (CE, 26 juin 2026, n° 504145).

5 – Guide pratique chronologique

Dans les premières heures

Sécuriser les accès : mise en sécurité, fermeture provisoire, gardiennage, bâchage, coupure des réseaux dangereux. Photographier avant toute dépose lorsque la sécurité le permet. Faire constater par commissaire de justice en cas d’enjeu significatif. Déposer plainte et conserver son récépissé.

Dans les cinq jours ouvrés

Déclarer à chaque assureur potentiellement concerné : immeuble/PNO, multirisque du locataire, copropriété. Joindre un inventaire provisoire, demander une référence de sinistre et réserver le chiffrage définitif. La déclaration n’équivaut pas à une reconnaissance de responsabilité.

Avant réparation définitive

Demander un accord écrit ou, à défaut, permettre la visite de l’expert. Ne différer que les travaux non urgents ; conserver les éléments remplacés, devis, bons d’intervention et factures. Solliciter une provision lorsque l’évaluation le justifie.

Pendant l’expertise

Faire valoir les loyers perdus, frais de sécurisation, frais de déblaiement, mesures de protection et incidence sur l’exploitation, mais seulement dans les limites de la police. Formuler des dires écrits et chiffrés.

Après l’indemnisation

Contrôler franchise, vétusté, plafonds et recours. En cas de désaccord, demander les clauses exactes, les motifs factuels et le rapport d’expertise ; préserver la prescription biennale et envisager médiation, référé-expertise ou action au fond.

6 – Points de vigilance

Ne confondez pas dommages matériels, perte de loyers et perte d’exploitation : ils relèvent de garanties et de méthodes de chiffrage différentes.

N’admettez pas une exclusion sans vérifier sa rédaction, son opposabilité et, selon sa nature, sa présentation.

Ne laissez pas expirer le délai de déclaration contractuel. Ne faites pas disparaître les preuves lors du nettoyage. Enfin, n’engagez pas la responsabilité du locataire sans relire le bail et sans identifier la cause du dommage.

7 – Modèles de lettre

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FAQ

Qui remplace la vitrine détruite ?

Le propriétaire organise en principe la remise en état de l’élément immobilier nécessaire à la délivrance ; la prise en charge définitive dépend ensuite du bail et des assurances.

Le locataire doit-il payer ?

Pas automatiquement. Il faut établir son obligation contractuelle ou sa responsabilité ; le fait de tiers peut l’exonérer.

Les parties communes sont-elles couvertes ?

Elles doivent être déclarées par le syndic à l’assureur de la copropriété, sous réserve de la police.

Le bailleur peut-il réclamer ses loyers perdus ?

Oui seulement si une garantie de perte de loyers, un recours contre un responsable ou un fondement contractuel le permet.

La déclaration attend-elle le devis définitif ?

Non. Déclarez immédiatement avec un chiffrage provisoire, puis complétez.

L’État indemnise-t-il automatiquement ?

Non. Le lien avec un attroupement violent et les dommages doivent être démontrés.