Un bail commercial conclu ou précédemment renouvelé pour douze ans ne se renouvelle pas automatiquement pour la même durée. À défaut d’un nouvel accord exprès des parties sur une durée supérieure, le bail renouvelé est conclu pour la durée légale de neuf ans.
1 Le texte applicable
L’article L. 145-12 du code de commerce fixe directement la durée du bail commercial renouvelé :
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
La règle de neuf ans est donc supplétive quant à la durée choisie, mais impérative quant à la nécessité d’un accord. Une durée supérieure reste possible, à condition qu’elle résulte d’une volonté commune certaine lors du renouvellement.
2 Les faits et la difficulté juridique
Le précédent bail commercial renouvelé avait été conclu pour une durée de douze ans. Un nouveau renouvellement est intervenu à compter du 1er octobre 2014, les parties ne s’étant pas opposées au principe du renouvellement.
La difficulté portait sur la durée de ce nouveau bail. Une partie soutenait que la durée antérieure de douze ans devait se poursuivre, au même titre que les autres clauses et conditions du bail expiré.
La cour devait donc déterminer si l’accord ancien sur une durée de douze ans continuait à produire effet ou si un nouvel accord était nécessaire au moment du renouvellement de 2014.
3 Une jurisprudence constante
3 1 L’arrêt de principe du 2 octobre 2002
La Cour de cassation a posé la règle dans un arrêt publié du 2 octobre 2002. Elle juge qu’un bail renouvelé est un nouveau bail et non la simple prolongation du bail antérieur. La formule selon laquelle le bail est renouvelé aux clauses et conditions précédentes ne vise pas sa durée.
Lors de chaque renouvellement, les parties doivent exprimer à nouveau leur volonté de retenir une durée de douze ans. À défaut, le renouvellement intervient pour neuf ans. (Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, n° 01-02.781)
3 2 Les analyses publiées sur le site
Cette solution a été réitérée par la Cour de Cassation. L’analyse rappelle que la durée antérieure ne survit pas par le seul effet d’une référence générale aux clauses et conditions du bail expiré. (Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 18 juin 2013 n°12-19568)
La règle a également été appliquée aux résidences de tourisme. Malgré le régime particulier de la durée ferme du bail initial, les baux renouvelés restent soumis à l’article L. 145-12 et sont conclus pour neuf ans, sauf accord pour une durée supérieure. (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 7 septembre 2023 n°21-14.279, n°21-14.280, n°21-14.281, n°21-14.282, n°21-14.283)
La décision peut enfin être rapprochée des clauses qui organisent contractuellement le renouvellement et le loyer. Une promesse ou un mécanisme négocié peut produire effet, mais sa rédaction doit établir sans ambiguïté l’accord applicable au nouveau bail. (Cour d’appel, Douai, 2e chambre, 1re section, 14 Décembre 2023 n°22/00566)
4 La solution de la cour d’appel d’Aix-en-Provence
La cour refuse de déduire la durée du bail renouvelé de celle du bail précédent. La reconduction des clauses et conditions ne concerne pas la durée, laquelle est spécialement régie par l’article L. 145-12.
Il fallait donc établir un accord exprès des parties en faveur d’une durée supérieure à neuf ans lors du renouvellement prenant effet le 1er octobre 2014.
Or aucun accord de cette nature n’était démontré. Le fait que les parties aient accepté le principe du renouvellement ne permettait pas de leur attribuer une volonté commune de renouveler pour douze ans.
Le bail a donc été renouvelé pour neuf ans. La durée conventionnelle de douze ans du bail précédent n’a pas été reconduite.
Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 21/03315
5 Questions fréquentes
Un bail commercial de douze ans se renouvelle-t-il pour douze ans
Non. Sans nouvel accord exprès, sa durée renouvelée est de neuf ans.
Les clauses du bail précédent sont-elles maintenues
En principe, les clauses et conditions demeurent, sauf modification convenue ou incompatible avec le renouvellement. Cette continuité ne s’étend pas automatiquement à la durée.
Un congé avec offre de renouvellement suffit-il
Il peut participer à la preuve si sa rédaction propose clairement une durée supérieure et si l’autre partie l’accepte. Un acte signé reste plus sûr.
Qui doit prouver l’accord pour douze ans
La partie qui invoque la durée supérieure doit établir l’accord exprès des deux parties.
La durée de neuf ans est-elle obligatoire
Elle s’applique à défaut d’accord. Les parties peuvent convenir d’une durée plus longue dans les conditions prévues par l’article L. 145-12.
Pourquoi la date d’expiration est-elle importante
Elle commande notamment la délivrance des congés, les demandes de renouvellement et l’exercice éventuel du droit d’option.