La Cour de cassation rappelle qu’une clause par laquelle un locataire commercial renonce par avance à son indemnité d’éviction est dépourvue d’efficacité lorsqu’elle contrevient au statut des baux commerciaux. Lorsque cette clause constitue un élément déterminant de l’investissement immobilier réalisé par les acquéreurs, le notaire engage sa responsabilité
En effet, le notaire manque à son devoir de conseil lorsqu’il s’abstient de vérifier la validité d’un bail commercial annexé au contrat de réservation et dont les stipulations sont susceptibles d’affecter l’efficacité de l’opération immobilière qu’il instrumente. Cette faute ouvre droit à réparation au titre de la perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à leur investissement ou de le réaliser en parfaite connaissance de ses conséquences.
Cette décision présente un intérêt majeur pour les investissements réalisés en résidence de tourisme, où la promesse d’une absence d’indemnité d’éviction constitue fréquemment un argument économique déterminant.
1 – Une renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction demeure inefficace
L’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit qu’en cas de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur doit, sauf exceptions légales, verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds de commerce.
Ce droit constitue l’une des composantes essentielles de la propriété commerciale.
Il est de jurisprudence constante (CA Pau, 28 décembre 2021, n°20/00072 ; CA Poitiers, 30 novembre 2021, n°20/01412; CA Pau 21 novembre 2023 n° 22/00970) qu’une renonciation anticipée à cette indemnité, stipulée dès la conclusion du bail, ne peut priver le preneur de la protection instaurée par le statut des baux commerciaux.
Dans les opérations de résidences de tourisme, cette question revêt une importance particulière. De nombreux investisseurs acquièrent leur bien en considération du rendement annoncé et de la possibilité de reprendre librement leur bien à l’expiration du bail sans supporter le coût d’une indemnité d’éviction.
Lorsque cette perspective repose sur une clause juridiquement inefficace, l’équilibre économique de l’opération peut être profondément remis en cause.
2 – La jurisprudence applicable en matière de renonciation à l’indemnité d’éviction
La Cour d’appel de Caen rappelle que les stipulations claires du bail commercial, du contrat de réservation et de l’acte authentique priment sur une simple promesse adressée aux investisseurs selon laquelle l’exploitant renoncerait ultérieurement à son indemnité d’éviction. Une telle promesse ne suffit pas à démontrer un dol ni à remettre en cause les droits conférés par le statut des baux commerciaux (CA Caen, 28 mai 2026, n° 25/01294).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà cassé la première décision rendue dans ce dossier en rappelant que les conséquences de l’inefficacité de la clause de renonciation devaient être appréciées au regard des obligations des différents professionnels intervenus à l’opération (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091).
L’arrêt du 17 juin 2026 complète cette jurisprudence en précisant que le notaire ne peut se retrancher derrière le fait qu’il n’a pas rédigé le bail commercial. Dès lors que ce bail est annexé au contrat de réservation et que la clause de renonciation participe directement à l’économie de l’investissement, il lui appartient d’en vérifier la validité et d’alerter les acquéreurs sur les risques encourus.
3 – Rappel des faits
Des particuliers avaient acquis, en VEFA, une villa située dans une résidence de tourisme.
Le contrat de réservation était accompagné d’un bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence. Ce bail comportait une clause selon laquelle le preneur renonçait à toute indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.
Plusieurs années plus tard, les propriétaires ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction. L’exploitant a contesté cette position et a obtenu la condamnation des bailleurs.
Ces derniers ont alors recherché la responsabilité du notaire, estimant qu’ils n’auraient jamais réalisé l’opération s’ils avaient été correctement informés de l’inefficacité de cette clause.
4 – Analyse de la décision
La Première chambre civile adopte une motivation particulièrement intéressante.
Elle rappelle d’abord que le notaire est tenu d’un devoir général d’information et de conseil portant sur les actes auxquels il prête son concours. Cette obligation ne se limite pas aux seules stipulations qu’il rédige personnellement.
En l’espèce, l’acte authentique faisait expressément référence au contrat de réservation. Celui-ci annexait lui-même le bail commercial, lequel contenait la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction.
La Cour relève surtout que cette clause constituait l’un des éléments déterminants de l’investissement réalisé par les acquéreurs. Le notaire ne pouvait donc ignorer que ceux-ci recherchaient précisément la possibilité de récupérer leur bien sans avoir à verser une indemnité d’éviction à l’exploitant.
Dans ces conditions, son devoir de conseil lui imposait de vérifier la validité juridique du bail commercial, alors même qu’il n’en était pas le rédacteur.
L’apport essentiel de cette décision réside dans cette extension du devoir de conseil. Ce n’est plus uniquement l’acte authentique qui doit être juridiquement sécurisé, mais également les actes qui lui sont indissociablement liés lorsque leur validité conditionne l’efficacité économique de l’opération.
La Cour approuve ensuite les juges du fond d’avoir retenu que la faute du notaire avait causé aux acquéreurs une perte de chance. Correctement informés, ils auraient pu renoncer à leur acquisition en abandonnant leur dépôt de garantie ou poursuivre leur investissement en ayant pleinement conscience du coût potentiel d’une future indemnité d’éviction.
Cette décision intéressera directement les notaires, les promoteurs, les agents immobiliers, les exploitants de résidences de tourisme ainsi que les investisseurs.
Elle rappelle que la sécurité juridique d’une opération immobilière ne s’apprécie pas acte par acte mais dans sa globalité.
Lorsqu’un bail commercial constitue l’un des éléments essentiels de l’investissement, chacun des professionnels participant à l’opération doit mesurer les conséquences des clauses qu’il contient, même lorsqu’il n’en est pas le rédacteur.
Cour de cassation, 1re chambre civile, 17 juin 2026, n° 25-11.470.
FAQ
Peut-on renoncer à l’indemnité d’éviction dès la signature du bail commercial ?
En principe non. Une renonciation anticipée est contraire au statut protecteur des baux commerciaux.
Pourquoi cette décision concerne-t-elle les résidences de tourisme ?
Parce que ces investissements reposent fréquemment sur un bail commercial conclu avec un exploitant professionnel.
Le notaire doit-il vérifier un bail qu’il n’a pas rédigé ?
Oui, lorsque ce bail est indissociable de l’opération qu’il instrumente et que sa validité est susceptible d’en affecter l’efficacité.
Quel préjudice est indemnisé ?
La Cour retient une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à leur investissement ou de le réaliser en parfaite connaissance des risques.
Cette décision intéresse-t-elle uniquement les notaires ?
Non. Elle concerne également les investisseurs, les promoteurs, les exploitants de résidences de tourisme et les professionnels de l’immobilier.