Les investisseurs dans une résidence service ne peuvent pas invoquer un vice du consentement dès lors que le contrat de réservation, l’acte authentique de vente et surtout le bail commercial signé rappellent tous expressément le droit du preneur à une indemnité d’éviction, et ce malgré un courrier dans lequel la société locataire renonçait à demander une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail
1 – Une promesse de renonciation à l’indemnité d’éviction peut-elle annuler un bail commercial ?
En matière de résidence de tourisme, et pour mémoire, L’existence du droit à indemnité d’éviction (prévu à l’article L.145-14 du Code de commerce ) ainsi que ses modalités de calcul doivent figurer dans les documents commerciaux remis aux investisseurs, de même que le nom du gestionnaire sélectionné pour exploiter la résidence (articles L.321–3 et L.321-4 du Code du tourisme).
De plus, l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable avant la réforme du droit des contrats de 2016, prévoyait que le dol constitue une cause de nullité lorsqu’il est démontré que des manœuvres ont été déterminantes du consentement du cocontractant.
Le dol ne se présume toutefois pas. Il doit être démontré par celui qui l’invoque.
2 – La jurisprudence protège les clauses claires du bail commercial
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante selon laquelle un cocontractant ne peut utilement invoquer un vice du consentement lorsque les stipulations contractuelles signées contredisent clairement les prétendues manœuvres invoquées.
Pour mémoire, la Cour de Cassation rappelle que le dol doit être démontré et que le juge doit caractériser concrètement les manœuvres ayant déterminé le consentement de la partie qui sollicite la nullité du contrat. Cette décision rappelle l’exigence probatoire particulièrement élevée en matière de vice du consentement. (Cass. com., 24 octobre 2018, n° 17-10.620)
Le Conseil constitutionnel rappelle que le droit à indemnité d’éviction constitue l’une des caractéristiques fondamentales du statut des baux commerciaux, ce qui explique son importance économique dans les contentieux relatifs aux résidences de tourisme. (Conseil constitutionnel, décision n° 2020-887 QPC du 5 mars 2021)
Les juridictions rappellent régulièrement qu’un contrat signé demeure la principale référence pour apprécier les droits et obligations des parties.
Cette approche est particulièrement fréquente en matière de bail commercial, où les clauses relatives au renouvellement du bail, à la propriété commerciale et à l’indemnité d’éviction revêtent une importance essentielle dans l’équilibre économique de l’opération.
3 – Rappel des faits
Dans l’affaire soumise à la Cour d’appel de Caen, les bailleurs invoquaient un courrier adressé par la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier le 1er septembre 2015 indiquant que l’exploitant renoncerait à son droit au renouvellement ainsi qu’à toute indemnité d’éviction à l’expiration du bail.
Les propriétaires soutenaient que cet engagement avait été déterminant dans leur décision d’investir dans la résidence de tourisme et de conclure le bail commercial.
La Cour refuse cependant de retenir cette argumentation. Elle relève que les documents contractuels signés par les parties prévoyaient exactement l’inverse.
Le contrat de réservation rappelait déjà que le refus de renouvellement du bail pouvait entraîner le paiement d’une indemnité d’éviction calculée conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Le bail commercial signé en 2016 reprenait ensuite de manière très explicite le droit du preneur au renouvellement ainsi que son droit à une indemnité d’éviction.
Enfin, l’acte authentique de vente reproduisait également ces dispositions.
Dans ces conditions, la Cour considère qu’aucune tromperie n’est démontrée.
La Cour d’appel de Caen retient ainsi que les clauses relatives à l’indemnité d’éviction étaient « circonstanciées, claires, explicites et sans ambiguïté possible ».
Elle en déduit que les bailleurs ne pouvaient raisonnablement ignorer l’existence de ce droit au moment de la signature.
La solution est particulièrement importante pour les exploitants de résidences de tourisme qui utilisent des modèles contractuels standardisés et pour les investisseurs qui acquièrent des biens dans le cadre d’opérations de défiscalisation ou de location meublée.
3 – Analyse de la décision
L’arrêt confirme que les clauses relatives à l’indemnité d’éviction figurant dans le contrat de réservation, l’acte authentique de vente et le bail commercial priment sur des échanges antérieurs incompatibles avec ces stipulations.
La qualité de consommateur ou de profane ne dispense pas davantage le bailleur de lire les actes qu’il signe.
Pour les investisseurs en résidence de tourisme, cette décision constitue un rappel utile : les droits attachés à la propriété commerciale, et notamment l’indemnité d’éviction, doivent être analysés directement dans le bail signé et non à travers les seules promesses ou documents commerciaux remis lors de la commercialisation du programme.
Cour d’appel de Caen, 2e chambre civile, 28 mai 2026, n° 25/01294.
FAQ
Un exploitant peut-il renoncer à l’indemnité d’éviction ?
Oui, sous certaines conditions. Cette renonciation doit toutefois être expresse, non équivoque et juridiquement valable.
Une simple lettre peut-elle supprimer le droit à indemnité d’éviction ?
Pas nécessairement. Si le bail signé prévoit expressément le contraire, les juges privilégieront généralement les stipulations contractuelles.
Peut-on annuler un bail commercial pour dol ?
Oui, mais il faut démontrer l’existence de manœuvres ou d’une réticence déterminante du consentement.
Le fait d’être un investisseur non professionnel permet-il d’échapper au bail signé ?
Non. La qualité de profane ne dispense pas de lire les contrats et actes signés.
L’indemnité d’éviction est-elle fréquente dans les résidences de tourisme ?
Oui. Les baux commerciaux conclus avec les exploitants prévoient généralement l’application du statut des baux commerciaux et du droit à indemnité d’éviction.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?
Oui. Toutefois, sauf exception légale, ce refus entraîne le paiement d’une indemnité d’éviction.
Pourquoi faut-il faire analyser le bail avant l’acquisition ?
Parce que les conséquences financières liées à l’indemnité d’éviction peuvent être particulièrement importantes lors de la sortie de l’investissement.