Le bailleur commercial peut délivrer un congé triennal exceptionnel lorsqu’il entend construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, dans les conditions prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce. La sincérité du bailleur dans son intention de réaliser les travaux est présumée. Il appartient donc au preneur évincé de démontrer que le congé a été délivré en fraude à la loi.
1. Textes applicables
L’article L. 145-4 du Code de commerce dispose :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. »
L’article L. 145-18 du Code de commerce dispose :
« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14. »
L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
Synthèse des textes applicables
Le statut des baux commerciaux organise un équilibre précis.
Le bailleur peut, dans certaines hypothèses limitativement prévues, reprendre l’initiative à l’expiration d’une période triennale. Tel est le cas lorsqu’il entend construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant.
Cette faculté ne le dispense pas du paiement de l’indemnité d’éviction. Le droit de construire ne neutralise donc pas le droit du preneur à indemnisation. Il permet seulement au bailleur de mettre fin au bail avant son terme normal, sous réserve du respect des conditions légales.
L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle peut prendre la forme d’une indemnité de remplacement lorsque le fonds disparaît, ou d’une indemnité de transfert lorsque le fonds est déplacé sans disparition.
2. Jurisprudence applicable
Lorsque le congé est valable, le bailleur reste tenu de payer une indemnité d’éviction. Si le fonds de commerce n’a pas disparu et a pu être transféré, l’indemnité principale peut être nulle. Le preneur peut toutefois obtenir les indemnités accessoires justifiées par son transfert, telles que les frais de remploi, de déménagement, de réinstallation, d’aménagement, de double loyer, de financement et de trouble commercial.
La Cour de cassation contrôle la réalité de l’intention du bailleur lorsqu’un congé est délivré en vue de reconstruire l’immeuble.
Elle a jugé que viole les textes applicables la cour d’appel qui admet la validité d’un congé délivré pour reconstruire l’immeuble tout en constatant que, lors de la délivrance du congé, le bailleur n’avait pas l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire (Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, n° 91-16.964).
Sur ton site, un article récent traite directement de cette problématique et rappelle que le congé triennal du bailleur pour reconstruction est présumé sincère et que sa validité n’est pas conditionnée à l’obtention préalable d’un permis de construire. Cet article doit utilement être cité en maillage interne : Bail commercial : délivrance d’un congé triennal du bailleur et reconstruction. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2025, n°23.21-372)
La Cour de cassation a également jugé qu’un congé irrégulier ou insuffisamment motivé n’empêche pas nécessairement le preneur de solliciter une indemnité d’éviction, lorsque le congé a produit effet et que le preneur ne se prévaut pas de sa nullité pour obtenir la poursuite du bail (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756).
Enfin, il convient de rappeler que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité. Cette solution peut être utile lorsque le preneur démontre un préjudice autonome, mais elle suppose une preuve distincte et ne permet pas de doubler automatiquement l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-17.686).
3. Faits et procédure
La société Alpes Bati Confort exploitait, sous l’enseigne Tryba, une activité de commercialisation de fenêtres, portes et fermetures dans un local commercial d’environ 100 m² à usage de showroom.
Le bail commercial initial avait été conclu en 2006. Il avait ensuite été renouvelé par avenant du 27 juin 2019, pour une nouvelle période de neuf ans ayant rétroactivement commencé le 1er décembre 2017 et devant expirer le 30 novembre 2026.
Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2020, la bailleresse a délivré au preneur un congé exceptionnel pour le terme de la période triennale, soit pour le 30 novembre 2020, en indiquant vouloir démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélévation de l’immeuble.
Le preneur a quitté les lieux le 1er décembre 2020 et s’est réinstallé dans un nouveau local commercial.
Il a ensuite saisi le tribunal judiciaire afin d’obtenir une indemnité d’éviction et des dommages-intérêts, en soutenant que le congé était frauduleux. Selon lui, le bailleur n’aurait pas réellement eu l’intention de démolir et reconstruire, mais aurait seulement voulu libérer les locaux pour les mettre à disposition d’un autre locataire.
Une expertise judiciaire a été ordonnée afin d’apprécier les éléments permettant de chiffrer l’indemnité d’éviction et de vérifier la réalité des travaux invoqués.
4. Solution de la cour d’appel
La cour d’appel de Grenoble infirme le jugement sur la validité du congé.
Elle retient que la sincérité du bailleur dans son intention de reconstruire est présumée. Il appartient donc au preneur de rapporter la preuve d’une fraude.
Or, la cour constate que l’architecte du bailleur avait été contacté dès 2017 pour un projet important de rénovation, d’agrandissement et de réaménagement du site. Elle relève également que les plans produits incluaient les locaux exploités sous l’enseigne Tryba et qu’une demande de permis de construire avait ensuite été déposée.
La cour juge que l’absence de réalisation immédiate des travaux n’est pas suffisante pour démontrer la fraude. Aucun délai légal n’impose au bailleur d’exécuter les travaux dans un temps déterminé après la délivrance du congé.
Le congé est donc déclaré valable.
Sur l’indemnité d’éviction, la cour relève que le fonds de commerce n’a pas disparu puisque le preneur a pu se réinstaller dans un autre local. L’éviction n’a donc pas entraîné une perte du fonds. L’indemnité principale est fixée à zéro euro.
En revanche, la cour alloue au preneur une indemnité accessoire totale de 76.433,62 euros HT, comprenant l’indemnité de remploi, les frais de déménagement, les frais administratifs, les frais de réinstallation, les travaux d’aménagement, les frais financiers, le double loyer et le trouble commercial.
Cour d’appel, Grenoble, chambre commerciale, 23 avril 2026, n° 25/00622
FAQ
Le bailleur peut-il donner congé à l’expiration d’une période triennale pour reconstruire l’immeuble ?
Oui. L’article L. 145-4 du Code de commerce lui reconnaît cette faculté lorsqu’il entend notamment construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant.
Le bailleur doit-il avoir obtenu un permis de construire avant de délivrer le congé ?
Non. La validité du congé n’est pas conditionnée à l’obtention préalable d’un permis de construire. En revanche, le bailleur doit pouvoir démontrer la réalité de son projet.
L’absence de travaux après le départ du preneur prouve-t-elle la fraude ?
Non. Aucun délai légal n’impose au bailleur d’engager immédiatement les travaux. L’absence de travaux peut constituer un indice, mais elle ne suffit pas, à elle seule, à démontrer la fraude.
Le preneur a-t-il toujours droit à une indemnité principale ?
Non. Lorsque le fonds est transféré sans disparition et que le nouveau local est comparable, l’indemnité principale peut être fixée à zéro euro.
Quels frais accessoires peuvent être indemnisés ?
Peuvent notamment être indemnisés les frais de remploi, les frais de déménagement, les frais administratifs, les frais de réinstallation, les travaux d’aménagement nécessaires, les frais financiers, le double loyer et le trouble commercial, à condition qu’ils soient justifiés et directement liés à l’éviction.