L’agent immobilier mandaté pour vendre un bien immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil non seulement envers son mandant, mais également envers les acquéreurs. Pour ne pas avoir informé les acquéreurs des fissures, l’agent immobilier est condamné à payer 90% du prix de la maison au titre de la perte de chance de ne pas contracter.
Lorsqu’un immeuble présente des fissures apparentes, des lézardes, des déformations de toiture ou des désordres visibles susceptibles d’affecter sa solidité, l’agent immobilier ne peut pas se contenter de son rôle d’intermédiaire. Il doit attirer l’attention des acquéreurs sur ces éléments et leur recommander de faire procéder à des investigations complémentaires par des professionnels du bâtiment.
À défaut, il engage sa responsabilité, même si les désordres étaient visibles lors des visites.
1. Textes applicables
L’ancien article 1382 du Code civil, applicable aux faits de l’espèce, disposait :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Ce texte, devenu l’article 1240 du Code civil, fonde la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier envers l’acquéreur, lequel n’est pas partie au mandat de vente.
L’ancien article 1147 du Code civil disposait :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
Ce texte permet d’apprécier, dans les rapports entre le mandant et l’agent immobilier, l’exécution des obligations contractuelles nées du mandat.
L’ancien article 1134 du Code civil disposait :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Il impose une exécution loyale du mandat de vente.
Synthèse des textes applicables
La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée sur un double terrain.
À l’égard de son mandant, elle relève de la responsabilité contractuelle. À l’égard de l’acquéreur, qui est tiers au mandat mais partie à l’opération de vente, elle relève de la responsabilité délictuelle.
L’agent immobilier n’est pas tenu de garantir l’absence de vice de construction. Il n’est pas non plus un expert technique. Toutefois, sa qualité de professionnel de l’immobilier lui impose de signaler les anomalies visibles qui ne sont pas mineures et qui peuvent affecter la décision d’acquérir.
2. Jurisprudence applicable
Pour mémoire, la jurisprudence considère que:
- l’agent immobilier est un professionnel de la vente et de l’immobilier et non un professionnel de la construction (Cass, 3ème civ, 21 janvier 2015, n° 13-17.982) .
- L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre. (Cass, 3ème civ, 29 mars 2018 n°17-13.157) :
- la responsabilité d’un agent immobilier a pu être engagée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture en présence d’importantes traces d’infiltrations et de fortes dégradations sur des menuiseries ainsi que des infiltrations visibles en façade. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-20.045)
- la responsabilité d’un agent immobilier a pu être écartée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs et bureau d’études mandatés par l’acquéreur, ne l’avaient pas décelé. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-21.518)
- La mise en œuvre de la responsabilité de l’agent immobilier peut même, dans des cas particuliers, emporter la condamnation de ce dernier à garantir le remboursement du prix de vente en cas d’annulation de la cession. (Cass. 1re civ. 28 juin 2023, n° 21-21181)
- Dès lors que l’agent immobilier ne signale pas aux acquéreurs la totalité des travaux effectués par les vendeurs, il manque à son obligation de conseil et d’information et doit les indemniser au titre de la perte de chance d’apprécier en toute objectivité l’intérêt à acquérir l’immeuble en cause et à quelle condition de prix. (Cour d’appel, Limoges, Chambre civile, 30 Mai 2024 n° 23/00389)
- En sa qualité de négociateur professionnel, l’agent immobilier engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur et contractuel envers le vendeur dès lors qu’il n’informe pas les parties sur la situation exacte du bien et notamment, il doit aviser les candidats acquéreurs des vices du bien vendu dont il a pu avoir connaissance et aurait dû s’enquérir auprès des vendeurs de l’origine des désordres. (Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 25 Mai 2020 n° 18/00449)
- L’agent immobilier doit contrôler la véracité des informations fournies par le vendeur, notamment lorsqu’il affirme que la toiture a été vérifiée régulièrement. Cette obligation implique de vérifier la réalité des déclarations essentielles du vendeur, lorsque celles-ci conditionnent la sécurité juridique ou la valeur du bien (état de la toiture, travaux réalisés, conformité technique…). Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, n° 23-18.899
3. Faits et procédure
Une venderesse avait confié à une agence immobilière la vente d’une maison ancienne.
Les acquéreurs ont visité le bien à deux reprises en présence de l’agence. Celle-ci a négocié la vente et rédigé le contrat préliminaire. L’annonce immobilière présentait le bien comme une « maison ancienne entièrement rénovée », avec un diagnostic énergétique classé C.
La vente a été régularisée par acte authentique au prix de 160 000 euros.
Après la vente, les acquéreurs ont engagé une procédure en raison de graves désordres affectant l’immeuble. Une expertise judiciaire a mis en évidence d’importantes fissures, des lézardes, des désordres de toiture, des défauts de charpente et des problèmes structurels liés notamment aux fondations et aux mouvements du terrain.
L’expert a conclu que la construction était devenue dangereuse et que la seule solution sérieuse consistait à démolir puis reconstruire l’immeuble.
Les acquéreurs ont alors recherché la responsabilité de l’agence immobilière et de son assureur.
4. Solution de la cour d’appel
La cour d’appel confirme la responsabilité de l’agence immobilière.
Elle relève que les fissures extérieures, les lézardes, les fissures intérieures, les déformations de la toiture et les désordres de charpente étaient visibles lors de la vente.
Elle souligne surtout que l’agence connaissait le bien, puisqu’elle était déjà intervenue lors d’une vente antérieure.
La cour écarte l’argument selon lequel l’agent immobilier ne serait pas un professionnel du bâtiment. Elle considère que cette circonstance ne le dispensait pas d’attirer l’attention des acquéreurs sur la gravité potentielle des désordres apparents.
L’agent immobilier aurait dû les conseiller de solliciter l’avis de techniciens de la construction avant de s’engager.
Le manquement à son devoir d’information et de conseil est donc caractérisé.
Cour d’appel d’Angers, ch. civ. A, 2 avril 2026, n° 21/01452
5. Analyse de la décision
La décision est importante car elle refuse de réduire le rôle de l’agent immobilier à une mission purement commerciale.
L’agent immobilier ne peut pas se borner à faire visiter le bien, négocier le prix et rédiger l’avant-contrat. Lorsqu’il constate ou aurait dû constater des désordres visibles et significatifs, il doit exercer son devoir de conseil.
Le caractère apparent des fissures ne constitue pas une cause d’exonération. Il peut même renforcer l’obligation du professionnel, dès lors que ces fissures étaient suffisamment importantes pour alerter un professionnel de l’immobilier.
La cour ne transforme pas l’agent immobilier en expert en bâtiment. Elle ne lui impose pas de diagnostiquer techniquement les causes des désordres. En revanche, elle lui reproche de ne pas avoir alerté les acquéreurs et de ne pas leur avoir conseillé de faire intervenir des spécialistes.
L’arrêt est également intéressant sur l’évaluation du préjudice.
La cour refuse d’indemniser directement le coût total des travaux de démolition-reconstruction. Elle retient que la faute de l’agent immobilier n’a pas causé les désordres. Elle a seulement privé les acquéreurs d’une chance de ne pas acheter.
Le préjudice indemnisable est donc une perte de chance de ne pas contracter.
Compte tenu de la gravité des désordres, cette perte de chance est toutefois évaluée à 90 % de la valeur de la maison. Cette appréciation très élevée traduit le caractère déterminant de l’information manquante dans le consentement des acquéreurs.
FAQ
L’agent immobilier peut-il être responsable si les fissures étaient visibles ?
Oui. Le caractère apparent des fissures n’exonère pas l’agent immobilier lorsque leur importance devait l’amener à alerter les acquéreurs.
L’agent immobilier doit-il vérifier techniquement la structure du bâtiment ?
Non. Il n’est pas un expert en bâtiment. Mais il doit conseiller aux acquéreurs de faire réaliser des investigations complémentaires en présence de désordres visibles importants.
Le préjudice est-il réparé intégralement ?
Non. La faute de l’agent immobilier n’ayant pas causé les désordres, le préjudice est indemnisé sous forme de perte de chance.
Pourquoi la perte de chance est-elle évaluée à 90 % ?
Parce que les désordres étaient graves, visibles et structurels, et que leur reprise imposait la démolition puis la reconstruction de la maison.
L’assureur peut-il limiter sa garantie ?
Oui en principe, mais il doit démontrer que les limitations ou exclusions sont entrées dans le champ contractuel et sont applicables au sinistre.