La Cour de cassation juge que l’action en nullité d’un bail professionnel fondée sur la violation de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas imprescriptible. Elle reste soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans.
1. Non respect de l’usage et délai d’action
L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation administrative le changement d’usage des locaux d’habitation, notamment lorsqu’ils sont transformés en locaux professionnels ou commerciaux.
La violation de ces dispositions est sanctionnée par une nullité de plein droit, classiquement qualifiée de nullité absolue.
L’article L. 631-7-1 du même code précise que l’usage des locaux n’est pas affecté par la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du Code civil.
En parallèle, l’article 2224 du Code civil fixe à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles, courant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Deux logiques doivent être distinguées.
- D’une part, la loi interdit qu’un usage irrégulier puisse être « régularisé » par le temps.
- D’autre part, elle ne prévoit pas pour autant une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail.
La question centrale est donc la suivante : l’interdiction de prescription sur l’usage implique-t-elle une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail ?
La Cour de cassation répond clairement par la négative.
2. Faits et procédure
Un bail professionnel avait été conclu en 1991 sur des locaux affectés à l’habitation.
Le locataire a quitté les lieux en 2018.
En 2022, le liquidateur de la succession du locataire a assigné la bailleresse en nullité du bail, en invoquant l’absence d’autorisation de changement d’usage.
La bailleresse a opposé la prescription.
3. Solution de la cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que :
- l’article L. 631-7-1 du CCH ne rend pas l’action imprescriptible,
- il exclut uniquement la possibilité d’acquérir un usage irrégulier par prescription,
- l’action en nullité du bail reste soumise à l’article 2224 du Code civil.
En conséquence, l’action engagée plus de cinq ans après les faits était prescrite.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation adopte une position nette.
Elle juge que l’article L. 631-7-1 du CCH n’instaure pas une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail.
Ce texte a uniquement pour objet d’empêcher qu’un usage irrégulier soit validé par prescription acquisitive.
L’action en nullité du bail reste donc soumise à la prescription quinquennale de droit commun.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mars 2026, n° 25-10.979
FAQ
L’action en nullité d’un bail pour violation des règles de changement d’usage est-elle imprescriptible ?
Non. Elle est soumise à la prescription quinquennale.
Que signifie l’article L. 631-7-1 du CCH ?
Il empêche qu’un usage irrégulier soit validé par prescription, mais ne rend pas l’action en nullité imprescriptible.
À partir de quand court la prescription ?
À compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits.
Une nullité absolue est-elle toujours imprescriptible ?
Non. Même une nullité absolue peut être soumise à prescription.
Cette décision est-elle favorable aux bailleurs ?
Oui. Elle limite les risques de contestations tardives.