L’obligation de délivrance continue du bailleur étant exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable en application de l’article 2224 du code civil, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
1. Textes applicables
Article 1719 du Code civil
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
- de délivrer au preneur la chose louée ;
- d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
- d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.
Article 1709 du Code civil
Le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s’engage à payer.
Article 2224 du Code civil
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Synthèse des textes applicables
L’obligation de délivrance constitue l’une des obligations essentielles du bailleur.
Elle ne s’exécute pas uniquement lors de l’entrée dans les lieux : elle s’exécute pendant toute la durée du bail.
Ainsi, tant que le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut :
- demander son exécution forcée ;
- solliciter l’indemnisation du préjudice subi.
La prescription quinquennale limite toutefois l’indemnisation aux cinq années précédant l’action en justice.
2. Jurisprudence applicable
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’obligation de délivrance impose au bailleur de mettre à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au bail et ce pendant toute la durée du bail:
- l’obligation de délivrance du bailleur commercial est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail commercial. Tant que les locaux restent affectés par la vétusté ou des vices structurels, le bailleur peut être actionné, et le délai de prescription de cinq ans (art. 2224 Code Civil) ne peut pas être fixé au seul jour de la signature du bail. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974)
- la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ici une réduction de surface persistante de 30,74 ares, constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail commercial sans qu’aucun délai de prescription ne puisse lui être opposé. (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357
La Haute juridiction a également jugé que le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsque les locaux ne permettent pas l’exercice normal de l’activité prévue au bail.
3. Faits et procédure
Un bail commercial portant sur un local à usage de boulangerie-pâtisserie avait été conclu en 1997.
Le fonds de commerce avait été cédé en 2003 à de nouveaux locataires.
Le bail avait ensuite été renouvelé en 2017.
Les locataires ont constaté qu’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, était condamnée et ne leur était pas accessible.
Ils ont assigné la bailleresse en 2019 afin d’obtenir :
- la délivrance de cette cour ;
- l’indemnisation du préjudice subi.
La cour d’appel a déclaré leurs demandes prescrites, considérant que les locataires avaient connaissance de leurs droits depuis 2003.
Les locataires ont formé un pourvoi en cassation.
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle rappelle que l’obligation de délivrance constitue une obligation continue pendant toute la durée du bail.
Par conséquent :
- le locataire peut demander l’exécution de cette obligation tant que le manquement persiste ;
- il peut obtenir réparation du préjudice subi sur une période de cinq ans précédant la demande en justice.
La cour d’appel ne pouvait donc pas considérer que l’action était prescrite au motif que les locataires avaient connaissance de la situation depuis plusieurs années.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile., 5 mars 2026, n° 24-19.292
FAQ
L’obligation de délivrance du bailleur s’exécute-t-elle uniquement au début du bail ?
Non. Elle constitue une obligation continue qui doit être respectée pendant toute la durée du bail.
L’action du locataire peut-elle être prescrite ?
L’action en exécution forcée ne l’est pas tant que le manquement persiste.
En revanche, l’indemnisation est limitée aux cinq années précédant la demande en justice.
Le locataire peut-il demander l’accès à une partie du bien prévue dans le bail ?
Oui. Si cette partie est incluse dans l’assiette du bail, le bailleur doit en assurer la délivrance.
Le locataire peut-il obtenir des dommages et intérêts ?
Oui, si l’inexécution de l’obligation de délivrance lui cause un préjudice.