REPARATIONS DES VICES STRUCTURELLES DE L’IMMEUBLE
Au titre de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu des travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, même en présence d’une clause contraire dans le bail.
Dans un arrêt de principe, la Cour de Cassation a considéré que » si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble « .
En l’espèce, la charpente métallique, la charpente en bois ainsi que les murs étaient affectés de fissures et de désordres dus notamment à la démolition des constructions voisines et aux effets des mouvements de terrains. Ces désordres affectant les murs et la toiture constituaient, selon la Cour de cassation, des vices structurels de l’immeuble dont la réparation incombe au bailleur.
Cet arrêt rappelle que la liberté de négociation des clauses relatives aux travaux dans les baux commerciaux trouve sa limite principale dans l’obligation de délivrance, obligation fondamentale du bail, dont le bailleur ne pourra jamais se dispenser au risque de remettre en cause l’existence même du bail.
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 9 juillet 2008 n°07-14631