Seule une stipulation expresse du bail commercial peut mettre à la charge du locataire les réparations locatives lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté.
1. Textes légaux
Il résulte de la combinaison des articles 1134 et 1755 du Code civil que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire.
2. Jurisprudence utile
La jurisprudence considère à ce titre que :
- Seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté (Cour de Cassation., 3ème Chambre Civile, 13 septembre 2011, n° 10-21.027)
- sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Mars 2020 n°19-10.415) ;
- la clause aux termes de laquelle le preneur s’engage à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 décembre 2015 n° 14-21.166) ;
- Le bailleur engage sa responsabilité lorsqu’il ne réalise pas les travaux pour remédier à la vétusté des locaux empêchant son locataire d’exploiter son activité. (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Février 2018, n°16/11581) ;
3. Faits et motivations de la cour d’appel
En l’espèce, le bail litigieux ne comporte aucune mention expresse du transfert au preneur de la charge des travaux occasionnés par la vétusté des équipements.
Or, l’expert judiciaire qui a constaté une fuite d’eau due à la perforation d’une canalisation du réseau de la chaudière, l’a attribuée à la vétusté de cette canalisation.
La société locataire est donc fondée à demander le remboursement des frais de réparations.
Par ailleurs, concernant les infiltrations en toiture, l’expert a constaté des coulures sur les murs de la salle de restaurant lors d’épisodes pluvieux avec du vent.
Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice de jouissance puisqu’ils affectent, ponctuellement et dans certaines conditions, l’aspect de la salle de restaurant.
S’ils ne sont pas de nature à générer une perte de chiffre d’affaires compte tenu de leur caractère limité, ils altèrent l’image de marque du fonds de commerce de restauration. Le bailleur doit indemniser le preneur à hauteur de 2000 euros.
Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 31 Juillet 2025 – n° 23/02874
FAQ rapide
Q : Le bail peut-il transférer au locataire les réparations dues à la vétusté ?
R : Oui, mais uniquement si le bail contient une stipulation expresse et non équivoque.
Q : Que faire si l’expert constate une fuite due à la vétusté ?
R : Le locataire peut demander le remboursement des frais si le bail ne le charge pas de ces réparations ; produire l’expertise et une mise en demeure au bailleur.
Q : Une clause générale “entretien et réparations” suffit-elle ?
R : Non : la jurisprudence exige une clause spécifique pour les réparations liées à la vétusté.