La sous-location d’un logement n’est admise que si le bailleur donne son accord écrit, y compris sur le prix du loyer au locataire principal qui peut aussi être tacite.
1. Rappel des règles de la sous-location dans le cadre d’un bail d’habitation
L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit la cession ou la sous – location.
La loi n’interdit pas le prêt du logement ou l’hébergement des tiers et notamment des proches du locataire. Une clause du bail peut interdire le prêt, mais pas l’hébergement. Une telle clause est réputée non écrite par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 .
Le bailleur peut, dans le contrat ou ultérieurement, autoriser le locataire à céder ou à sous -louer.
Le contrat de sous – location n’est pas régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , mais par les règles du Code civil .
Cependant, le loyer de la sous – location qui doit être approuvé par le bailleur ne peut être supérieur au loyer principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous -locataire ne dispose d’aucun droit à se maintenir dans les lieux.
En cas de violation de l’interdiction de céder ou de sous -louer, la résiliation du contrat peut être poursuivie par le bailleur. Les sous -loyers illicites, considérés comme des fruits civils, sont restituables au propriétaire.
2. Rappel des faits
En l’espèce, le contrat de bail autorisait expressément la sous-location, qu’il stipulait que la convention de sous-location devait être conforme à un modèle type figurant en annexe, que le locataire était tenu d’en adresser copie à la bailleresse dans les quinze jours de sa signature et que le bailleur pouvait à tout moment demander la liste des sous-locataires et leurs contrats.
Elle a, ensuite, relevé que le locataire s’était toujours conformé aux stipulations du bail, qu’il avait adressé à la bailleresse la copie des conventions de sous-location sur lesquelles figurait le montant des sous-loyers et que celle-ci n’avait formulé aucune protestation avant 2018.
3. L’accord tacite sur le montant des loyers de sous-location
Elle a pu déduire de ces circonstances l’existence d’un accord tacite de la bailleresse sur le montant des loyers de sous-location régulièrement porté à sa connaissance et a ainsi légalement justifié sa décision.
Ayant relevé que le locataire sous-louait les chambres de l’appartement tout en continuant à occuper les lieux et que ce logement constituait sa résidence principale, répondant ainsi aux conditions posées par l’article L. 631-7-1 A, du Code de la construction et de l’habitation, c’est sans méconnaître le principe de la contradiction que la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables.
En conséquence, la sous-location n’est admise que si le bailleur donne son accord écrit, y compris sur le prix du loyer. Cependant, malgré l’absence d’accord écrit sur le loyer, les juges peuvent déduire des circonstances un accord tacite du bailleur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Avril 2025 n° 23-14.359