En matière de bail commercial, le congé triennal du Bailleur pou reconstruction est présumé sincère et sa validité n’est pas conditionnée à la preuve de l’obtention préalablement au congé d’un permis de construire.
Aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 3, du Code de commerce, le bailleur à la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du Code de commerce, lorsqu’il entend invoquer les dispositions de l’article L. 145-18 du Code de commerce, sous réserve de respecter un délai de préavis de 6 mois.
En l’espèce, la bailleresse, propriétaire d’un local donné à bail commercial à la société locataire, lui a délivré, le 22 décembre 2017, un congé pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à effet au 30 juin 2018, correspondant à la fin d’une période triennale.
La locataire a assigné la bailleresse en annulation du congé.
Sa demande a été rejetée par la Cour d’appel et la Cour de Cassation aux motifs que :
« la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire. »
De plus, le congé délivré le 22 décembre 2017 indiquait que
« le bailleur envisage de réaliser un projet de réhabilitation d’ampleur comportant d’importants travaux qui impliquent notamment l’édification d’un immeuble de taille équivalente à celui sis [Adresse 1] et « accolé » à ce dernier, moyennant le déplacement latéral de la façade gauche de l’immeuble abritant votre local »,
En outre, la bailleresse établissait avoir transmis son projet de travaux, comportant une démolition des bâtiments existants et une reconstruction et qui devait être soumis à de multiples autorisations, par l’intermédiaire de son architecte à la mairie du lieu de situation de l’immeuble dès le premier semestre 2017,
De surcroit, son projet avait été évoqué lors de la réunion de la commission locale du secteur sauvegardé du 29 novembre 2017, et il ressortait du document émanant de son architecte daté du 7 mai 2018 que le projet consistait à déplacer la façade de l’immeuble loué à la locataire sur une autre parcelle voisine appartenant à la bailleresse, puis à démolir complètement le reste du bien et à construire un nouveau bâtiment.
Et enfin, le permis de construire délivré par la mairie par arrêté du 9 novembre 2020 avait pour objet la réhabilitation de l’ensemble immobilier occupant plusieurs parcelles.
Avec ces éléments extrinsèques et postérieurs au congé, la Cour d’appel a souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire et a, donc, légalement justifié sa décision de valider le congé.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2025, n°23.21-372