La Cour de cassation rappelle que les dispositions protectrices des occupants figurant à l’article L. 521-2 du Code de la Construction et de l’habitation (cessation de l’exigibilité des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité) ne s’appliquent qu’aux logements d’habitation, et non aux locaux commerciaux.
1. Les conséquences légales de l’arrêté de mise en sécurité
Pour mémoire, l’article L. 521-2, I, alinéas 2 et 3, du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour les locaux visés notamment par un arrêté de mise en sécurité, alors:
- le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû
- à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble,
- et ce jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée
De plus, les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, devant être restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
2. Rappel des faits
En l’espèce, les propriétaires en indivision d’un immeuble ont donné à bail commercial à un locataire un local commercial à usage de boutique.
Le 18 février 2021, un arrêté de péril grave et imminent a mis les bailleurs en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique, en procédant au maintien des ouvertures en souffrance et à la mise en place d’un tunnel de protection des piétons.
Le 15 juin 2021, les bailleurs ont consenti à la locataire un nouveau bail commercial sur ces locaux pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2020.
La locataire a assigné les bailleurs en référé en paiement d’une provision, correspondant aux loyers versés depuis le mois de février 2021, et en suspension de son obligation de payer les loyers à compter du 18 février 2021 jusqu’à la réalisation des travaux prescrits par les autorités administratives.
3. Solution retenue: l’arrêté de mise en sécurité ne suspend ni le bail ni les loyers
Pour ordonner la suspension des loyers dus par la locataire aux bailleurs, en vertu du bail commercial les liant, l’arrêt retient que les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux baux commerciaux et que la locataire s’est donc trouvée automatiquement dispensée du paiement des loyers afférents à son local commercial, à compter du premier jour du mois qui a suivi l’envoi de l’arrêté, soit le 1er mars 2021.
La Cour de Cassation censure cette analyse car l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement.
Attention, depuis la loi du 9 avril 2024 et son article 48, cette protection de plein droit au locataire commercial, notamment en remplaçant les mots » en contrepartie du logement » par « en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial » pour sécuriser la situation du locataire commercial et professionnel au même titre que celle du locataire d’un logement.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 juillet 2025 n° 23-20.553