L’action en constatation d’un bail commercial statutaire qui fait suite à un bail dérogatoire est imprescriptible et ne porte pas d’atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, ni ne méconnait les principes d’égalité et de sécurité juridique.
En l’espèce, le 14 juin 2004, un bailleur a consenti à un locataire un « bail commercial de courte durée ».
Le 1er mai 2006, un nouveau bail dérogatoire a été conclu ayant pour terme le 30 septembre 2006.
A l’échéance du contrat, la locataire est restée dans les lieux et a été laissée en possession, le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d’occupation.
Le 19 avril 2017, la locataire a assigné le bailleur en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait de son maintien en possession à l’issue du bail dérogatoire.
Pour mémoire, l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, tel qu’interprété par la Cour de cassation, n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut.
Ainsi, le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d’un tel bail n’a pour effet de priver le Bailleur de son droit de propriété ni d’y porter atteinte.
De plus, le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription.
Ensuite, la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre:
- une action en requalification d’un contrat en bail commercial (2 ans à compter de la signature du bail)
- et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce (aucune selon Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 25 mai 2023 n°21-23.007)
est justifiée par la différence de nature de ces actions.
Selon la Cour de Cassation, il en résulte que : « la disposition contestée, telle qu’interprétée par la Cour de cassation, (qui) ne méconnaît ni l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, ni le principe d’égalité, ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété du bailleur. »
Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Juin 2025 n° 24-22.125