Lorsque le propriétaire vend la totalité d’un immeuble comprenant un seul local commercial, le droit de préemption du locataire prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s’applique pas.
Pour mémoire, selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.
Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Une jurisprudence avait considérée, dans le cadre d’une vente aux enchères publiques de l’immeuble, que le preneur n’étant que locataire pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société locataire. dans un arrêt du 17 mai 2018 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018 n°17-16.113)
La question n’avait donc pas définitivement était tranchée et la Cour de Cassation de trancher la notion « de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Comment doit donc s’interpréter « des locaux commerciaux ». S’agit de plusieurs ou d’une notion.
En l’espèce, la Fédération générale des syndicats de la police nationale-CGT (la bailleresse), propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble, les a vendus à la société civile immobilière FRA 203 (l’acquéreuse).
La société Assistance et gestion intégrale (la locataire), preneuse à bail commercial d’une partie de l’un des lots, se prévalant de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, a assigné la bailleresse et l’acquéreuse en nullité de la vente.
Tant la Cour d’appel de Paris que la Cour de Cassation ont considéré que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.
En d’autres termes, l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique « des locaux commerciaux », s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2025, n°23-19.292, et n°23-17.604