Le délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acquéreur non professionnel court donc à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte (ou de la remise en main propre) – et non du surlendemain.
1. Rappel du cadre légal applicable
L’article L. 271-1 du CCH prévoit un droit de rétractation ou de réflexion au profit de l’acquéreur non professionnel, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation.
- Ce droit s’exerce dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte.
- Ce délai est également applicable en cas de remise en main propre de l’acte, à condition qu’elle soit faite par un professionnel (agent immobilier ou notaire).
- La rétractation n’a pas à être motivée et s’effectue par lettre recommandée avec AR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
2. Précision sur la computation du délai
L’article 641, alinéa 1er du CPC dispose que le jour de la notification ne compte pas dans le calcul du délai exprimé en jours.
La Cour de cassation précise dans cette décision que cette règle est identique à celle posée à l’article L. 271-1 du CCH. Il n’y a donc pas lieu de cumuler les deux textes pour obtenir un report supplémentaire du point de départ.
→ Le délai de 10 jours commence bien le lendemain de la première présentation de la notification, et non deux jours après, comme pouvait le prétendre le demandeur au pourvoi.
3. Cas particulier des ventes en copropriété ou sans état des risques
Le point de départ du délai peut être reporté :
- en copropriété, au lendemain de la remise des documents obligatoires (articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH) ;
- en cas d’absence d’état des risques, à la date de communication de ce document (article L. 125-5 du Code de l’environnement).
4. Jurisprudence
S’agissant de l’expiration du délai de rétractation, celui-ci expire 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre (ou du lendemain de la remise en mains propres de l’acte) étant précisé que :
- si ce délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, la Cour de cassation a considéré, que le délai devait être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.567).
- la rétractation de l’acquéreur par courriel, dont la réception aurait été attestée par le notaire, ne peut être écartée (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23.468 ; CA Paris, pôle 4, ch. 5, 15 nov. 2023, n° 22/09047).
5. En l’espèce
Un acquéreur a exercé sa rétractation 11 jours après la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Il estimait que le point de départ devait être fixé au surlendemain en raison de la combinaison entre l’article L. 271-1 du CCH et l’article 641 du CPC.
La Cour rejette le pourvoi : les deux textes expriment la même règle de computation, leurs effets ne se cumulent pas.
En conséquence, la rétractation était tardive. La condamnation de l’acquéreur à verser 3 500 € de dommages et intérêts au mandataire est donc confirmée.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 décembre 2024, 23-12.652