Le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes dès lors que la faute du copropriétaire demandeur ou d’un tiers n’est pas établie.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires dont il est question à l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est une responsabilité de plein droit qui, à bien des égards, « se rapproche de la responsabilité présumée du droit de la construction ».
Cette responsabilité objective devra être assumée par le syndicat, alors même que le responsable des désordres aura été identifié (jugeant le syndicat responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait, V. not. Civ. 3e, 18 juill. 1979, D. 1980. IR 274, obs. Giverdon ; comp., retenant la responsabilité du syndicat et de l’entrepreneur, auteur des travaux à l’origine des dommages, des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans un fonds voisin : Civ. 3e, 11 mai 2000, D. 2001. Somm. 2231, obs. Jourdain ; ibid. 2001. Somm. 3581, obs. Atias ; AJDI 2001. 345, obs. Guitard ; RDI 2000. 313, obs. Bruschi ), voire même, comme au cas particulier, déjà condamné.
Toutefois, le syndicat pourra s’exonérer, même partiellement, de sa responsabilité, en prouvant la faute de la victime. Par ailleurs, il pourra mener à bien toute action récursoire qu’il jugera utile.
Dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt rapporté, le constructeur avait été condamné à verser une certaine somme au syndicat à raison des désordres liés à l’humidité trouvant leur origine dans les parties communes et affectant tant celles-ci que les parties privatives. Postérieurement à cette procédure, un copropriétaire avait poursuivi le syndicat aux fins de réparations des désordres qui persistaient dans son appartement.
Il est débouté par le juge du fond (Paris, 12 nov. 2010) qui lui reproche de ne pas, au cours de la procédure intentée par le syndicat, s’être retourné contre l’auteur des désordres, parfaitement identifié.
Cette solution est censurée par la Cour de cassation laquelle, après avoir constaté que la faute de la victime ou celle d’un tiers n’était pas non avérée, considère que le juge parisien a violé l’article 14 de la loi de 1965.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 septembre 2012 n° 11-10421