La transaction portant accord global et ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution du bail initial bénéficie de l’autorité de la chose jugée attachée et rend irrecevable la demande formée par la locataire de voir réputé non écrite la clause d’indexation qui s’y trouve.
Pour mémoire, aux termes de l’article 2052, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.
En l’espèce, le 29 juin 2006, la société Arcadie, aux droits de laquelle vient la société KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft MbH (la bailleresse), a donné à bail commercial à la société Alma Consulting Group, aux droits de laquelle vient la société Ayming (la locataire), des locaux à usage de bureaux.
Le 18 décembre 2013, après plusieurs instances introduites par la locataire en 2010, 2012 et 2013, les parties ont signé un protocole transactionnel portant notamment sur la résiliation du bail, une indemnité transactionnelle et la signature d’un nouveau bail.
A cette même date, les parties ont conclu un nouveau bail à effet au 1er avril 2014.
Le 9 février 2017, la locataire a assigné la bailleresse, aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause d’indexation insérée au bail initial et d’obtenir la restitution des loyers versés entre le 10 février 2012 et le 31 mars 2014.
La bailleresse a soulevé une fin de non-recevoir de la demande de la locataire fondée sur le premier bail, tirée de l’autorité de la chose jugée de la transaction.
La cour d’appel a constaté que les parties avaient conclu une transaction portant accord global et ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution du bail initial et que la validité de cette transaction n’était pas contestée.
Ainsi, l’autorité de la chose jugée attachée à cette transaction, dont la nullité n’était pas demandée, rendait irrecevable la demande formée par la locataire sur le fondement de la clause d’indexation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mai 2024 n° 22-19.830