Sauf disposition contraire, en matière de détermination du loyer du bail renouvelé, le paiement de la taxe foncière et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties.
De plus, selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Pour mémoire, la Cour de Cassation avait déjà considéré que pour déterminer le loyer du bail renouvelé, un abattement doit être appliqué sur la valeur locative même si cela constitue une pratique unanime dans le voisinage et figure dans tous les baux de comparaison. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-21.943)
Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l’expert, le fait que le preneur se soit engagé à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, dès lors,
- d’une part, que ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur,
- d’autre part, que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur.
La Cour de Cassation censure cette décision.
Elle considère, dans cet arrêt, que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Février 2024 n°22-24.268