Le bail commercial qui prend fin par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement ne donne pas au preneur le droit de se prévaloir du bénéfice du droit de préférence légal de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce.
Pour mémoire, il résulte des articles L. 145-28 et L. 145-46-1 du Code de commerce que le preneur évincé à la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, ayant perdu de ce fait la qualité de locataire titulaire du bail en cours, ne peut se prévaloir, à défaut de droit de préférence conventionnel (inexistant au cas présent), du droit de préemption prévu en cas de cession des locaux loués.
Rappelons également que:
- l’article L. 145-46-1 du Code de commerce a été récemment déclaré d’ordre public par la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-14605).
- Le bail commercial qui prend fin par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement ne donne pas au preneur le droit de se prévaloir du bénéfice du droit de préférence légal de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce. (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Mars 2018 – n° 16/13272)
En l’espèce, par bail commercial en date du 28 mai 2007, Mme [S], aux droits de laquelle est venue Mme [U] [G], a donné à bail à la société Pram des locaux commerciaux (lots n° 1 et 7) sis au rez-de-chaussée d’un immeuble pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007, pour se terminer le 31 mars 2016.
Par acte du 19 novembre 2015, la société Pram a sollicité le renouvellement du bail commercial, que la bailleresse a refusé par acte du 17 février 2016, donnant à la preneuse congé pour le 31 mars 2016 à minuit avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.
Par acte du 2 décembre 2016, Mme [G] a vendu les locaux à la société civile immobilière de la Molière.
La demande de la société locataire tendant à voir prononcer sa substitution dans les droits de la société cessionnaire au titre de la vente immobilière conclue après la date d’effet du congé avec refus de renouvellement et la nullité de la vente sont rejetées.
En effet, le preneur à bail commercial ayant perdu sa qualité de locataire le 31 mars 2016 ne peut plus revendiquer l’application du droit de préférence prévu part l’article L 145-46-1 du Code de Commerce dès l’intention de vendre du bailleur est intervenue postérieurement.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 25 Janvier 2024 n°21/15897