La Cour de Cassation rappelle que pour obtenir la résiliation du bail pour avoir annexé un état des risques de plus de six mois, il convient de rechercher si le manquement imputé à la bailleresse est d’une gravité suffisante.
Pour mémoire, l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit.
La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
En l’espèce, une société civile immobilière a donné des locaux à bail commercial à une société le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012. Seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué à la locataire.
La Cour de Cassation s’était déjà prononcée sur cette affaire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-13.760). Elle avait alors considéré qu’annexer un état des risques naturels et technologiques de plus de six mois ne constitue pas un manquement du bail d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel qui a fait de la résistance?
En effet, pour ordonner la résolution du bail aux torts de la bailleresse, la Cour d’appel a retenu que la communication d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois constitue une obligation légale d’information à la charge de la bailleresse, seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué par elle à la locataire, de sorte que celle-ci est en droit de poursuivre la résolution du contrat, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice.
Saisie une nouvelle fois, la Cour de Cassation censure cette position.
La Cour de Cassation considère qu’il convient de rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location.
En d’autres termes, pour justifier de la résiliation du bail en raison d’un état des risques de plus de six mois, le manquement doit être suffisamment grave.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2023 – n° 22-15.850