Le bailleur peut lors du second renouvellement du bail commercial demander la fixation du loyer à la valeur locative car le régime des travaux d’améliorations devant prévaloir sur celui des travaux de modifications, la demande de déplafonnement ne peut intervenir lors du premier renouvellement.
Pour mémoire, Quand des travaux modifient notablement les caractéristiques des lieux loués mais améliorent aussi notablement ces mêmes locaux, la qualification qui doit primer est celle de travaux d’amélioration qui permet un déplafonnement lors du second renouvellement sauf si le bailleur a participé financièrement de manière notable à ces travaux. Pour plus de précision cliquez ici.
En l’espèce, la société locataire fait grief à l’arrêt de la Cour d’appel de dire que le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
En effet, en premier lieu, la cour d’appel, a relevé que l’acte de cession conclu le 30 septembre 2006 entre la SCP et la SELARL, qui transférait à la cessionnaire les éléments incorporels et corporels, au titre desquels étaient mentionnés « les aménagements effectués dans les locaux professionnels », ne ventilait le prix de cession qu’entre droits mobiliers corporels et incorporels, sans référence à d’éventuels travaux immobiliers.
Elle a pu en déduire, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’acte de cession, que son imprécision rendait nécessaire, que les constructions nouvelles, améliorations, aménagements et installations que la cédante avait réalisés en 1990 et 1991, dont la valeur n’avait pas été précisée dans le prix de cession, n’avaient pas été transférés à la cessionnaire.
En deuxième lieu, elle a retenu que, la SCP ayant cédé, par l’acte du 30 septembre 2006, son droit au bail à une personne morale distincte, sa jouissance des lieux avait pris fin à cette date, de sorte que, par l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le bailleur était, à cette date, devenu propriétaire des travaux réalisés par le preneur.
En troisième lieu, ayant relevé que la SCP avait remplacé un vieil escalier en bois par un escalier en béton, construit une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les charges nécessaires à l’activité, procédé à la réfection complète de l’installation électrique, de la plomberie et des installations sanitaires ainsi qu’au remplacement des portes et des fenêtres, construit un bâtiment neuf à la place d’un ancien poulailler et d’une vieille remise, créé un parking avec une allée de circulation de véhicules, refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l’ensemble des façades des locaux, elle a pu retenir que si ces travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l’intérieur qu’à l’extérieur s’en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré.
En conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail est légalement justifiée.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Septembre 2022 n°21-16.613