Lorsqu’une clause d’indexation annuelle d’un bail commercial n’est applicable qu’en cas de variation de l’indice à la hausse, seule cette stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier.
Pour mémoire, aux termes de l’article 1217 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.
En l’espèce, le bail commercial comporte une clause d’indexation annuelle stipulant que celle-ci ne s’appliquera qu’en cas de variation de l’indice à la hausse.
Pour réputer non écrite la clause en son entier, la cour d’appel a retenu que la clause d’indexation est indivisible dans la mesure où le preneur reconnaît qu’elle constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n’aurait pas été conclue et que le fait de la dire non écrite partiellement porterait atteinte à sa cohérence, le bailleur ne pouvant sérieusement soutenir ne pas avoir voulu exclure toute possibilité de baisse du loyer.
La Cour de Cassation censure la décision.
En effet, en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 Septembre 2022 n°21-25.507