Un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2007 rappelle que « la vente de l’immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire et lui incombaient » .
La Cour considère aussi que le précédent bailleur était tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux mis à la charge du propriétaire, et ce jusqu’à l’exécution des travaux faisant cesser ce trouble.
Ainsi, le locataire qui agit contre son ancien bailleur, même après la vente de l’immeuble, pourra obtenir la condamnation de ce dernier à exécuter des travaux lui incombant et obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la défaillance du vendeur.
Si le vendeur souhaite s’exonérer d’une telle responsabilité, le contrat de vente devra prévoir le transfert de ses obligations à l’acquéreur, nouveau bailleur. Cependant, les stipulations du contrat de vente ne seront opposables au locataire qu’à la condition que celui-ci les ait acceptées expressément en intervenant à l’acte.
Cet arrêt nuance le principe selon lequel la vente de l’immeuble loué opère transmission à l’acquéreur du contrat de bail et de tous les droits et obligations qui en résultent.
Références de l’arrêt (non encore publié sur Legifrance) : Cass. 3 è civ., 14 novembre 2007, n°06-18.430, Cons. Boisvert c/Rigalle et Mme Reyt