La Cour d’appel de Versailles indique que pour déterminer si un abattement sur la valeur locative doit intervenir, il convient de tenir compte des usages locaux et de la présence dans les baux de la même disposition exorbitante.
Pour mémoire, selon l’article R 145-8 du Code de Commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Dans le cadre de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé, la Cour d’appel considère que c’est à juste titre que le premier juge a appliqué un abattement de 3 pour-cent pour les charges exorbitantes du droit commun.
Il ressort en effet des dispositions des articles R. 145-8 et R. 145-35 du Code de commerce que le fait de mettre à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative.
Toutefois, il doit être tenu compte des usages pour les locaux situés dans le même voisinage, et de la présence dans les baux de la même disposition exorbitante.
Or, en l’espèce, la preuve n’est pas apportée que la taxe foncière soit mise à la charge du preneur dans les baux du voisinage.
Il en va de même de la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux.
Ces charges exorbitantes du droit commun justifient donc une minoration de la valeur locative.
Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 17 Juin 2021 n° 19/05871