Les superficies vendues et annoncées dans un contrat de réservation et dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement doivent avoir une hauteur d’au moins 1m80. A défaut, le vendeur doit indemniser l’acquéreur de la différence et une diminution du prix doit s’appliquer.
Pour mémoire, les articles L. 261-10, L. 261-11, R. 263-13, R. 261-25 et R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, l’acte de vente ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l’immeuble, laquelle résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
Aux termes de l’article R. 261-25 du code de la construction et de l’habitation, le contrat préliminaire qui peut précéder l’acte de vente doit indiquer la surface habitable approximative de l’immeuble faisant l’objet de ce contrat.
Enfin, l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable d’un bâtiment d’habitation comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond et sans qu’il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
En l’espèce, la société civile de construction vente Les Jardins du moulin (la SCCV) a vendu à M. et Mme Le M., en l’état futur d’achèvement, différents lots d’un ensemble immobilier, dont un appartement.
Après la livraison, M. et Mme Le M. ont fait mesurer la surface habitable de l’appartement par un technicien.
Se plaignant d’un déficit de surface, M. et Mme Le M. ont assigné la SCCV en diminution du prix et dommages et intérêts.
La Cour d’appel a rejeté leurs demandes. M. et Mme Le M. se sont pourvus en cassation.
La Cour de Cassation censure la décision de la Cour d’appel et considère qu’il résulte de ces dispositions que, dans l’acte de vente visé à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Ainsi, la Cour d’appel n’aurait pas dû rejeter la demande de M. et Mme Le M. et accueillir la demande en diminution du prix.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Mars 2021 n°19-24.994