En matière de bail commercial, l’exercice du droit d’option par le locataire n’est pas fautif ne pouvant justifier le paiement d’une pénalité. Cependant, le maintien du locataire dans les lieux donne droit au paiement d’une indemnité d’occupation que le juge peut fixer.
Pour mémoire, le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du Code de Commerce, permet au bailleur et au preneur commercial , de renoncer à un renouvellement de bail commercial acceptée par l’une ou l’autre des parties afin de reprendre ou de restituer des locaux commerciaux loués.
En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié à la suite de l’exercice par le preneur de son option pour la renonciation pure et simple à l’offre de renouvellement.
Cette renonciation ne s’analyse pas en une résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur, de sorte que le bailleur ne peut prétendre à la pénalité équivalente au montant total des loyers réglés d’avance.
Le preneur qui s’est maintenu dans les lieux est néanmoins débiteur de l’indemnité d’occupation, étant occupant sans droit ni titre. Cette indemnité sanctionne le non-délaissement des locaux après l’expiration du bail, et tend à réparer le maintien fautif dans les lieux, pour un montant évalué forfaitairement et à l’avance au double du loyer courant.
Cette stipulation s’analyse donc en une clause pénale qui en l’occurrence doit être tenue pour manifestement excessive.
En effet, le bailleur a pu mettre à profit cette période de maintien dans les lieux de 2 mois pour la recherche d’un nouveau preneur, tout en continuant au percevoir le montant du loyer contractuellement fixé.
La pénalité doit donc être modérée au montant du loyer courant.
Cour d’appel, Douai, 8e chambre, 3e section, 8 Avril 2021 n°18/04688