La valeur locative supporte un abattement de 5% au titre d’une clause d’accession en fin de jouissance mais aucune au regard de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité supportés par le locataire dans la mesure où les baux de comparaison dont supporter aux autres locataires ces charges.
Le loyer du bail commercial renouvelé doit être déplafonné dans la mesure où la valeur locative est inférieure au loyer plafonné.
S’agissant de la surface pondérée des locaux, il convient de retenir la surface avant travaux puisque les travaux réalisés par le preneur ne font pas accession au bailleur.
Les travaux ont profondément modifié les lieux puisqu’ils ont permis de transformer les locaux à usage de bureaux de change en locaux à usage de salon de thé, restaurant et bar d’ambiance, avec l’accord du bailleur.
Les locaux ne pourront pas être remis dans leur état primitif.
Concernant les facteurs locaux de commercialité, les locaux bénéficient d’une très bonne situation pour l’activité de restaurant exercée au niveau du Rond point des Champs Elysées au sein d’une artère bénéficiant d’un important flux de chaland diurne et nocturne et de plus en plus attractive, mais situés sur le trottoir à l’ombre de l’avenue et dans une partie moins commerçante.
Compte tenu de l’état du marché locatif en baisse, le prix unitaire de 3 300 euros par mètre carré pondéré apparaît justifié.
Il convient d’appliquer une majoration de 10 pour-cent pour le droit de terrasse, qui correspond à 56 places.
Dans la mesure où les travaux n’ont pas fait accession et qu’il ne peut être tenu compte par conséquent des embellissements et divers aménagements, il convient de minorer la valeur locative de 5 %.
En revanche, si le bail met à la charge de la locataire l’impôt foncier et les travaux prescrits par l’administration, cela est conforme aux baux examinés en matière de restauration, de sorte qu’il n’y a pas lieu de minorer de ce chef la valeur locative comme le demande la société locataire.
Le montant du loyer selon la valeur locative s’établit donc à 590 660 euros par an.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 29 Janvier 2020 n° 17/15682