Pour obtenir une indemnisation, le propriétaire doit rapporter la preuve que la pollution est due au locataire qui restitue les locaux et non à son prédécesseur.
En d’autres termes le propriétaire ne peut solliciter le paiement d’indemnités d’occupation et d’immobilisation et de dommages-intérêts réparant la perte de chance de vendre l’immeuble dès lors qu’aucun élément ne permet de retenir que le preneur aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel le précédent locataire l’avait reçu et qui entraînerait une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable, dès lors que le propriétaire pouvait relouer le site sans risque pour un usage futur comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation.
En l’espèce, la SCI Les Arches du Cailly (la SCI) propriétaire d’un immeuble à usage industriel et commercial sur lequel a consenti un bail commercial en 1992 à la société Galvanorm qui y exerçait une activité de galvanisation.
La société Galva Caux a repris l’activité de la société Galvanorm et un bail précaire a été régularisé le 1er mai 2007.
Par lettre du 2 décembre 2008, la société Galva Caux a informé la préfecture et la SCI du transfert de ses activités à compter de mars 2009.
Elle a libéré les lieux le 4 décembre 2009 et conclu avec la SCI une convention de résiliation du bail.
Un diagnostic des sols, qui a conclu à une contamination au zinc, a été réalisé en novembre 2009.
Soutenant que la société Galva Caux n’avait pas respecté son obligation de remise en état des lieux, la SCI l’a assignée en paiement d’indemnités d’occupation et d’immobilisation et de dommages-intérêts réparant la perte de chance de vendre l’immeuble.
La Cour de Cassation confirme le rejet de la demande du propriétaire aux motifs :
- que la société Galva Caux avait libéré les lieux après avoir procédé aux travaux prévus dans le bail précaire;
- que la SCI avait reconnu dans la convention de résiliation que les lieux loués lui avaient été donnés en bon état de réparation locative et d’entretien et les locaux correctement nettoyés par le preneur comme prévu dans le bail,
- que la lettre du 16 mars 2017 ne pouvait s’analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site,
- que celui-ci avait été laissé dans un état permettant sans risque un usage futur comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation,
- que la SCI pouvait le relouer ou le vendre pour un usage industriel et commercial dans des conditions d’utilisation identiques sans risque sanitaire spécifique sauf restriction potentielle quant à l’installation de bureaux sur l’ancienne zone de dégraissage,
En conséquence, aucun élément ne permettait de retenir que la société Galva Caux aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel la société Galvanorm l’avait reçu et qui entraînerait une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable et qu’aucune faute ne pouvait être retenue contre elle.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 mai 2018 n°17-16.269