Lorsqu’un immeuble détruit par un incendie ne peut être reconstruit, l’indemnisation des propriétaires doit s’effectuer selon la valeur vénale de l’immeuble et non selon la valeur de reconstruction dans un autre endroit.
En droit de la responsabilité, la victime doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas produit, c’est-à-dire sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.
En matière immobilière, il est difficile de remplacer un bien détruit par un autre présentant le même état d’usure ou de vétusté.
Dans cette hypothèse, la Cour de cassation estime que la victime doit se voir allouer la somme nécessaire à la réparation ou au remplacement du bien endommagé ou perdu, indépendamment de sa valeur vénale, sans déduction d’un coefficient de vétusté (Civ. 2e, 31 mars 1993, n° 91-18691 ; Civ. 2e, 5 juill. 2001, n° 99-18712).
Mais qu’en est-il lorsque le bien ne peut pas être remplacé ?
En l’espèce, un immeuble détruit par incendie ne pouvait être reconstruit en raison de la dangerosité du terrain et du refus des autorités de délivrer un permis de construire.
La responsabilité des locataires engagée sur le fondement des articles 1733 et 1734 du code civil ne faisait pas débat. En revanche, la question du montant de l’indemnisation était discutée devant la Cour de cassation qui a considéré qu’il convenait de retenir la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre.
Cet arrêt confirme que l’immeuble est un bien non substituable. En l’espèce pour les propriétaires, l’acquisition de cet immeuble constituait un investissement locatif. Peu leur importait son emplacement, pourvu qu’ils puissent en tirer les revenus de la location. Cet argument n’est pas retenu par les magistrats qui s’attachent à la situation géographique du bien (Comp. Civ. 2e, 23 nov. 1988, n° 87-16.965).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 septembre 2017 n°16-15257