Dans ce cas d’espèce, le locataire qui exploite son fonds de commerce ne peut revendiquer l’exception d’inexécution pour ne pas payer ses loyers, charges, impôts et taxes et ce malgré l’état du centre commercial, mais a droit à une indemnisation.
En l’espèce, un local d’un centre commercial, d’une surface d’environ 200 mètres carrés, avait été donné à bail en sous-location à une société franchisée pour l’exercice d’une activité de vente de prêt-à-porter masculin et féminin.
La demande en nullité du bail pour dol de la locataire est rejetée dans la mesure où un plan de commercialisation prévisionnel non contractuel lui avait été fourni à titre indicatif, le plan de commercialisation étant susceptible d’évoluer. Des enseignes prévues ont effectivement été remplacées par d’autres enseignes. Or la sous-locataire ne démontre pas que l’installation des enseignes dans le centre commercial constituait pour elle une condition déterminante de son engagement contractuel.
Le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance qui s’entend des parties privatives, mais aussi des parties communes du centre commercial. Il n’est pas établi que les désordres d’ordre technique du centre commercial seraient responsables d’une altération du chiffre d’affaires annuel de la sous-locataire. En effet, l’absence de rampe inclinée roulante ou d’ascenseur ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et les désordres invoqués par la sous-locataire sont d’une gravité insuffisante pour justifier la résiliation du bail. Aucun manquement caractérisé dans les opérations de marketing de fréquentation de la galerie ne peut être reproché au bailleur.
La demande en résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur est rejetée dès lors que la délivrance des parties privatives de la chose louée a été effectuée et que les manquements du bailleur à son obligation d’entretien ne sont pas de nature à empêcher la sous-locataire d’occuper les lieux. D’ailleurs, cette dernière s’est maintenue dans les lieux loués en exploitant son fonds de commerce pendant 4 ans tout en s’abstenant de régler les loyers.
En revanche, les manquements du bailleur à son obligation d’entretien ont eu un impact certain sur l’exploitation du fonds de commerce. Il est donc condamné au paiement de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial subi par la sous-locataire.
La clause résolutoire est acquise, le commandement de payer l’arriéré de loyers devant être déclaré valide et de plein effet.
La sous-locataire ne peut opposer une exception d’inexécution du bail puisqu’elle n’a jamais cessé d’exploiter son fonds de commerce. En conséquence, elle est condamnée au paiement de la somme de 447 783 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 19 Avril 2017 – n° 15/09296