Les dispositions relatives à l’exercice du droit de rétractation ne s’appliquent qu’à l’acte, et non aux annexes. Dès lors que le formalisme applicable à la remise en mains propres de l’acte est respecté, la notification est régulière. Solution discutable.
Le 3 avril 2009 est signé un compromis de vente portant sur un appartement issu de la transformation d’un local à usage de bureau. A la suite de plusieurs modifications et informations nouvelles, notamment la délivrance de l’état daté du syndic indiquant que l’affectation à l’habitation est interdite dans l’immeuble et dans la zone, le notaire notifie à l’acquéreur un projet d’acte de vente faisant courir un nouveau délai de réflexion, sans y joindre l’état daté. Néanmoins, cette notification est accompagnée d’une reconnaissance de conseils donnés attirant l’attention des acquéreurs sur la non-conformité du bien aux règles d’urbanisme et les réactions possibles du syndic et de l’administration pour faire respecter ces dispositions.
Après signature de l’acte authentique, le syndic met en demeure les acquéreurs de remettre le lot en état après les travaux de leur vendeur. Les acquéreurs assignent alors le vendeur en nullité de la vente pour dol et résolution pour vice caché, tout en exerçant leur faculté de rétractation.
Le pourvoi des acquéreurs soutient que le projet d’acte notifié devait comporter l’ensemble des annexes destinées à figurer à l’acte authentique définitif de vente, faute de quoi le délai de réflexion n’a pu utilement s’exercer.
L’argument est rejeté par la Cour de cassation pour deux motifs. En premier lieu, la notification réalisée par remise en main propre respectait le formalisme des mentions exigées par l’article D 271-6 du CCH. En second lieu, les trois premiers alinéas de l’article L 271-1 du CCH ne s’appliquent qu’à l’acte.
Attention à cette décision car bien souvent les annexes sont considérées comme faisant corps avec l’acte (en ce sens : Décret 71-941 du 26-11-1971, art. 21 et 22 ; sur cette question), ce qui amène à penser que la solution aurait bien pu être inverse.
De plus, l’objet de cette notification est de dénoncer l’intégralité des informations à l’acquéreur. Or, les informations de certaines annexes (règlement de copropriété et modificatifs, procès-verbaux d’assemblée, informations financières, diagnostic technique global, etc.) ne sont pas reprises dans l’acte.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 10 décembre 2015 n°14-24696