L’indemnité d’immobilisation doit être remboursée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente dès lors que la non-réalisation de la promesse ne lui est pas imputable.
En l’espèce, une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives, et notamment l’absence d’exercice d’un droit de préemption a été conclue. Quelques mois après la conclusion de la promesse, le bénéficiaire de celle-ci va renoncer, par avenant, à se prévaloir de l’ensemble des conditions suspensives. Il était de surplus prévu à l’acte que la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation resterait acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne se réalisait pas.
Or, après que le promettant-vendeur a demandé au titulaire du droit de préemption urbain d’acquérir le bien, entendant par là « purger » ce droit de préemption, la commune décide d’acquérir. Le bénéficiaire demanda alors au promettant de lui restituer son indemnité. La cour d’appel, dont l’arrêt est cassé, s’est fondée tour à tour sur la renonciation par le bénéficiaire à la condition suspensive et sur le fait que le promettant ne pouvait être considéré comme défaillant.
Le fondement de la cassation gît dans l’observation que « le versement avait toujours constitué dans l’intention et la volonté des parties une indemnité d’immobilisation « . La qualification est précise : il s’agit d’une indemnité d’immobilisation. Celle-ci, « stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Civ. 1re, 5 déc. 1995, Bull. civ. I, n° 52).
Le bénéficiaire n’est pas tenu d’acquérir, mais s’il y manque, il devra abandonner l’indemnité versée lors de la conclusion de la promesse. Cependant le bénéficiaire doit être remboursé (ou dispensé de payer l’indemnité) lorsque son refus d’acquérir est justifié . Tel était le cas dans l’espèce annotée, puisque la non-réalisation de la promesse, consécutivement à la décision de la commune, ne saurait être imputée au bénéficiaire.
En effet, en l’espèce, le bien préempté n’est plus à vendre ; l’option est impossible et n’aurait d’ailleurs aucun sens. L’indemnité devait donc être remboursée.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 décembre 2010 n° 09-15211