Le refus non motivé du mandant de signer le « compromis de vente » avec l’acquéreur présenté par l’agent immobilier ne constitue pas une faute ouvrant droit au versement de dommages et intérêts.
Cet arrêt de rejet nous renvoie à la question de l’étendue du mandat confié à un agent immobilier en vue de la réalisation d’une transaction immobilière.
Aux termes de l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat doit en faire expressément mention. À défaut d’une telle stipulation, le mandat est un simple contrat d’entremise par lequel le mandataire s’engage uniquement à présenter des candidats acquéreurs au vendeur.
Dans ce cadre, le mandataire ne peut ni s’engager en lieu et place de son mandant (Civ. 1re, 3 janv. 1985, Bull. civ. I, n° 1; sur l’inefficacité de la clause par laquelle le vendeur s’engage à consentir à la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire, V. Colmar, 26 janv. 1996, BICC 1996, n° 684), ni exiger la réalisation forcée de la vente (Civ. 1re, 27 juin 2006 n°04-20693; Civ. 3e, 12 avr. 2012 n°10-28637).
Dans la décision rapportée, un mandat de vente non exclusif a été conclu entre une agence et le propriétaire d’un appartement pour un prix fixé à 170 000 € net vendeur, la commission étant à la charge de l’acquéreur. À la suite du refus du vendeur de signer un « compromis de vente » avec un acheteur acceptant ces conditions financières et à sa résiliation ultérieure du mandat, l’agence l’a assigné au paiement d’une somme de 10 000 €.
Elle obtient gain de cause en appel, les juges retenant que si le mandant ne pouvait réclamer le paiement d’une commission (faute de signature d’un acte authentique : loi « Hoguet » n° 70-10 du 2 janv. 1970, art. 6), il devait recevoir des dommages et intérêts à raison du refus de signature du mandataire sans motif sérieux, ce manquement fautif de sa part caractérisant sa mauvaise foi.
Cette solution est censurée par les hauts magistrats qui, dans un chapeau intérieur, réservent toutefois les hypothèses :
* de la stipulation d’une clause pénale;
* de l’existence de la preuve que le mandant a « conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre » (pour des ex. de faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, a privé le mandataire de la réalisation de la vente, V. not. Civ. 1re, 16 oct. 1983, Bull. civ. I, n° 259; 15 févr. 2000, Bull. civ. I, n° 46 ; 9 juill. 2002, Bull. civ. I, n° 184 ; 16 mai 2006 n°04-20477 ; 25 juin 2009 n°08-16491).
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 28 juin 2012 n° 10-20492