Dans une vente immobilière, les vendeurs et le diagnostiqueur ont des obligations distinctes vis-à-vis des acquéreurs. Si les vendeurs doivent garantir la délivrance conforme du bien, le diagnostiqueur est tenu d’établir un DPE fiable et conforme aux normes en vigueur.
Ainsi :
- Les vendeurs sont responsables de l’intégralité des préjudices en cas de fausse information sur la consommation énergétique du bien.
- Le diagnostiqueur peut être tenu pour responsable uniquement d’une perte de chance de négocier un prix plus avantageux, si le DPE fourni était erroné.
1. Rappel des règles de droit
1.1. Obligation de délivrance conforme des vendeurs
Selon les articles 1603, 1604, 1614 et 1615 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer un bien conforme à celui convenu dans le contrat de vente.
La délivrance conforme implique que le bien vendu :
- Présente les caractéristiques annoncées par le vendeur ;
- Correspond aux attentes légitimes de l’acquéreur, notamment sur ses performances énergétiques ;
- Soit adapté à son usage prévu.
En cas de non-conformité, les vendeurs doivent indemniser l’acquéreur pour le préjudice directement lié au non-respect de cette obligation.
1.2. Responsabilité du diagnostiqueur
L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) à l’acheteur.
Un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, mais uniquement pour un préjudice de perte de chance de négocier un prix plus bas (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251 ; Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882).
Le diagnostiqueur est fautif s’il :
- Ne respecte pas les normes de calcul imposées par la méthode 3CL-DPE ;
- Se base uniquement sur les factures fournies par les vendeurs, sans vérifier leur cohérence avec la consommation réelle.
2. Rappel des faits
Les époux acquéreurs ont acheté un bien présenté par les vendeurs comme ayant une faible consommation énergétique.
- Le DPE affichait 4 473 kWh/an, en accord avec les factures remises par les vendeurs.
- Après l’achat, il s’est avéré que la consommation réelle était largement supérieure.
- Une expertise a révélé que le diagnostiqueur s’était uniquement basé sur les factures des vendeurs sans appliquer la méthode de calcul réglementaire.
Les acquéreurs ont donc assigné :
- Les vendeurs, pour défaut de délivrance conforme.
- Le diagnostiqueur, pour avoir fourni un DPE erroné.
3. Décision de la Cour
3.1. Condamnation des vendeurs pour défaut de délivrance conforme
🔹 La Cour a estimé que les vendeurs avaient conscience du décalage entre la consommation réelle et les factures fournies, compte tenu de la profession d’électricien de l’un d’eux.
🔹 En conséquence, ils sont condamnés à verser 19 943,95 € au titre de la surconsommation électrique.
3.2. Responsabilité du diagnostiqueur pour DPE erroné
🔹 La Cour a considéré que le diagnostiqueur avait commis une faute en ne respectant pas la méthode de calcul réglementaire 3CL-DPE.
🔹 Toutefois, son erreur n’ayant pas directement affecté la consommation réelle du bien, son préjudice est limité à une perte de chance.
🔹 La Cour a estimé que les acquéreurs auraient pu négocier une réduction de 7,5 % du prix de vente, soit 36 000 €.
Conclusion
✅ Les vendeurs sont pleinement responsables si le bien vendu ne correspond pas aux caractéristiques annoncées.
✅ Le diagnostiqueur ne peut être tenu responsable que pour une perte de chance en cas de DPE erroné.
✅ Les acquéreurs doivent démontrer l’impact réel du DPE sur leur décision d’achat pour obtenir une indemnisation.
📌 Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 21 Février 2025 – n° 22/19288