Seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002.
Pour mémoire, en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de dix logements avant la loi ALUR et de cinq depuis, le législateur a prévu deux types de protection pour les locataires en place :
En effet, aux termes de l’article 10-1-I-A de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 :
- soit l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger les baux en cours afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour six ans à compter de la signature de la vente,
- soit les locataires occupants bénéficient d’un droit de préemption sur leur logement.
Dans la présente affaire, le vendeur considérait que l’immeuble vendu comportait moins de dix logements (seuil applicable à l’époque des faits) et donc se considérait comme exonéré du respect de ces mesures protectrices (Civ. 3e, 10 juill. 2012 , n° 11-12.063).
Les locataires, quant à eux, soutenaient que ce seuil était atteint puisqu’il convenait de prendre en considération des chambres de services et ce même si elles ne répondaient pas aux critères de décence posés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
L’argumentation était basée sur l’interprétation du terme « logement » dans la loi du 31 décembre 1975 qui ne précisait pas si le logement devait être décent. Deplus, ils soutenaient qu’un logement indécent, s’il ne peut être loué, n’est pas impropre par nature à l’habitation (il peut notamment être vendu).
La Cour de Cassation ne les a pas suivi et a considéré que seuls doivent être pris en compte les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 février 2016 n°14-25682