Lorsque les dispositions d’ordre public de l’accord du 9 juin 1998 ne sont pas respectées, l’offre de vente et le congé pour vendre délivrés au locataire sont nuls. En conséquence la vente est elle-même frappée de nullité.
Par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation parachève sa construction relative aux sanctions en cas de non-respect, par le bailleur, des termes de l’accord collectif de location du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999.
En effet, après avoir décidé que, dès lors qu’il était délivré en méconnaissance de l’accord précité, le congé pour vendre de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 devait être annulé, tout comme l’offre de vente notifiée conformément à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, le juge du droit décide à présent d’appliquer la même sanction à la vente conclue avec un tiers, en violation des droits du locataire.
En l’espèce, en contravention avec le point 1.2 de l’accord de 1998, le bailleur avait adressé au locataire une offre de vente au visa de la loi de 1975, avant que ne se tienne une réunion d’information. Il lui avait, par la suite, délivré un congé pour vendre. Dans un troisième temps, il avait procédé à la division de l’immeuble, avant de vendre le bien litigieux à un tiers.
Le juge d’appel a sanctionné cette irrégularité par la nullité de l’offre de vente, du congé-vente subséquent et de la vente.
Solution contestée par le bailleur au motif, d’une part, que l’accord se borne à imposer au bailleur la délivrance d’une offre de vente au preneur, sans sanctionner la méconnaissance de cette obligation par la nullité de la vente que seule la loi peut prévoir et, d’autre part, que seule la nullité du congé est prévue (par l’art. 15-II, al. 9 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Aurillac » du 13 juin 2006).
Cet argumentaire est balayé par la Cour de cassation, laquelle estime que le juge du fond a exactement déduit des circonstances que le non-respect des dispositions d’ordre public de l’accord de 1998 devait déboucher sur la nullité de l’offre de vente et du congé pour vendre et « qu’en conséquence » la vente elle-même était frappée de nullité.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 juin 2010 n° 09-13153