En matière de VEFA, l’acquéreur est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois.
1. Rappel des textes légaux et de la jurisprudence
Textes applicables :
- Article 1642-1, alinéa 1er du Code civil : Le vendeur d’un immeuble en VEFA reste tenu des vices apparents jusqu’à la réception ou un mois après la prise de possession.
- Article 1648, alinéa 2 du Code civil : L’action en garantie doit être introduite dans l’année suivant le moment où le vendeur peut être déchargé des vices
Jurisprudence constante :
- Le vendeur ne peut imposer des réserves strictes dans le procès-verbal de réception pour exclure la responsabilité en cas de vices de finition non substantiels (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-19.136).
- Même en l’absence de clause spécifique de rétention de prix, l’acheteur peut agir en garantie si les vices sont apparents (Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 00-10.588).
2. Rappel des faits
Par acte notarié du 7 avril 2015, M. [E] a acquis de la société Francelot un bien en VEFA, avec une livraison prévue au plus tard au treizième mois suivant la signature.
Le 16 mars 2018, les certificats de conformité relatifs aux raccordements en électricité et gaz ont été remis, rendant l’immeuble réellement habitable.
M. [E] a alors :
- demandé la fixation de l’achèvement au 16 mars 2018,
- réclamé des pénalités de retard,
- sollicité la condamnation du vendeur pour des vices de finition.
3. Décision
Pour rejeter la demande en paiement de l’acheteur, l’arrêt retient que le contrat passé entre les parties ne prévoyait pas la rétention par l’acquéreur de 5 pour-cent du prix de vente au titre de travaux inachevés et que les travaux de reprise retenus par l’expert judiciaire, portant sur des finitions à caractère non substantiel, auraient dû figurer sur les réserves du procès-verbal de réception de l’immeuble.
En statuant ainsi, alors que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 février 2025, n° 23-17.755