Un mandat d’agent immobilier n’est pas nul du seul fait de l’absence de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle, si l’agent justifie en détenir une régulièrement délivrée. En revanche, la limitation dans le temps du mandat peut priver l’agent de toute commission si la vente est conclue après son expiration, sauf clause contraire.
1/ Textes légaux
S’agissant de l’absence d’une mention obligatoire :
En application des articles 3 et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’ agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée.
De plus, il résulte des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 octobre 2016, et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu’à moins que les parties en conviennent autrement, lorsqu’un agent immobilier , bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier.
L’agent immobilier a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’ agent immobilier .
2/ Jurisprudences applicables
La Cour de cassation a jugé que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur un mandat n’affecte pas sa validité dès lors que l’agent prouve détenir une carte en cours de validité (Cass. 1re civ., 12 nov. 2020, n° 19-14.112, publié).
Elle rappelle également que si le mandat limite la durée du droit à commission, l’agent ne peut rien réclamer pour une vente conclue après son expiration, même s’il a contribué aux négociations (Cass. 1re civ., 2025, affaire commentée).
3/ Analyse des faits
Le 12 janvier 2016, la société Lavorel hôtels a confié à la mandataire un mandat n° 222, d’une durée de trois mois, de recherche de biens, portant notamment sur l’hôtel et le chalet.
Le 5 mai 2016, la société Lavorel Groupe a confié à la mandataire un mandat n° 224, d’une durée de trois mois, de recherche de biens , portant notamment sur le chalet.
Le 3 juillet 2017, le chalet a été vendu à la société Chatel transaction.
Le 26 octobre 2018, les mandantes ont acquis, d’une part, l’intégralité des parts de la société propriétaire du fonds de commerce et des murs de l’hôtel, d’autre part, par l’intermédiaire de la société civile de construction vente Les Résidences du [4], dont elles étaient les représentantes et les cautions, la parcelle attenante sur laquelle était édifié le chalet.
Soutenant avoir permis, par son entremise et ses conseils, la réalisation de ces acquisitions, la mandataire a assigné les mandantes en paiement des commissions prévues par les mandats n° 222 et 224 des 12 janvier et 5 mai 2016.
La Cour de cassation statue sur deux points :
- l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
- la portée de la limitation dans le temps des mandats.
4/ Conclusion
Le mandat d’agent immobilier n’est pas frappé de nullité du seul fait de l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle si l’agent prouve qu’il détenait une carte en cours de validité.
En revanche, la durée du mandat demeure une limite stricte. Une vente conclue après son expiration ne permet pas à l’agent de percevoir sa commission, sauf stipulation expresse prévoyant une prolongation de ses droits.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Septembre 2025 n° 23-17.579
En bref
- L’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur un mandat n’emporte pas nullité, si l’agent justifie de sa détention.
- Le mandat produit ses effets uniquement pendant sa durée de validité.
- Après expiration, l’agent immobilier ne peut réclamer de commission que si une clause contractuelle l’y autorise expressément.