L’acheteur, engagé sous la condition d’obtenir un prêt, n’a pas empêché la réalisation de la condition en déposant sa demande de prêt au-delà du délai fixé par la promesse, dès lors que le prêt lui a été refusé pour des raisons de santé.
La condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est la partie obligée sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement (article 1304-3 du Code Civil anciennement article 1178).
Une promesse de vente immobilière est conclue sous la condition suspensive que l’acheteur obtienne un prêt dans un certain délai. Faute d’octroi du prêt, la vente n’est pas réitérée devant notaire et le vendeur réclame que le dépôt de garantie lui soit attribué.
La cour d’appel de Bordeaux fait droit à cette demande : la promesse, conclue un 3 août, accordait à l’acheteur un délai de 30 jours pour faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, ce qui incluait celles relatives à l’assurance.
Ce n’est qu’en novembre qu’il a retourné à la banque la demande d’adhésion à l’assurance décès.
Le refus de couverture du risque décès ayant été signifié par la compagnie d’assurance fin novembre, la banque a refusé le prêt.
L’acheteur soutient en vain que le délai de réunion des documents nécessaires ne pouvait pas être respecté car, dès juillet, il s’est rapproché de la banque qui a dû lui fournir toutes les indications utiles à la constitution de son dossier.
En outre, l’acheteur, qui connaissait sa pathologie cardiaque, ne pouvait pas ignorer que les formalités d’obtention d’une garantie d’assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne présentant pas de problème de santé particulier.
La Haute Juridiction casse cette décision car le refus de couverture du risque décès était motivé par une cause médicale.
Pour mémoire, en cas de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acheteur, ce dernier est considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition notamment lorsqu’il a demandé un prêt non conforme aux exigences de la promesse ou ne l’a pas demandé dans le délai requis par celle-ci (Cass. 3e civ. 11 janvier 2005 n°03-17898 ; Cass. 3e civ. 24 septembre 2014 n°13-18698; Cass. 3e civ. 8 avril 2015 n°14-13499).
Mais, même s’il a commis une faute, l’acheteur peut prouver que la défaillance de la condition est due à une cause indépendante de sa volonté (Cass. 3e civ. 17 mars 2004 n°02-17984 : prêt refusé pour des raisons indépendantes du comportement de celui l’ayant demandé ; Cass. 3e civ. 15 décembre 2010 n°10-10473 : permis de construire jamais demandé, mais insusceptible d’être accordé compte tenu des contraintes d’urbanisme).
Tel était le cas en l’espèce : le refus de la banque d’octroyer le prêt ne résultait pas de la négligence de l’acheteur mais du refus de l’assurance fondé sur l’état de santé de l’intéressé ; quel qu’eût été le comportement de ce dernier, il n’aurait pas obtenu le prêt sollicité.
L’état de santé ne permet pas toujours d’écarter la faute dans la défaillance de la condition d’obtention d’un prêt : un acheteur, qui avait demandé un crédit supérieur au montant prévu dans la promesse et que la banque avait refusé d’accorder, a été considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition même s’il soutenait, certificat médical à l’appui, qu’aucune banque ne lui aurait accordé le financement requis ; en effet, quelques mois plus tard, la même banque lui avait prêté pour une autre opération une somme bien plus élevée que celle initialement demandée (Cass. 3e civ. 3 décembre 2002 n°01-13103). L’état de santé de l’intéressé n’était donc pas à l’origine du refus de la banque d’accorder le premier prêt.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 janvier 2017 n°15-25882