Seule la volonté des parties peut permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé en présence d’un loyer binaire.
Le bailleur d’un local dépendant d’un centre commercial avait délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné d’un montant de 56500 euros hors taxes et hors charges.
Néanmoins, le bail commercial prévoyait néanmoins un loyer composite, comprenant une partie fixe, le loyer de base, et une partie variable proportionnellement au chiffre d’affaire du preneur.
Or, la fixation du loyer d’un bail renouvelé comportant un loyer binaire n’est régie que par la convention des parties et échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la fixation des loyers prévues aux articles L.145-33 du Code de commerce et suivant, sauf à ce que les parties aient prévu de s’y soumettre quant à la fixation du prix du loyer de base du bail renouvelé.
En l’espèce, le bail stipulait que le loyer de base correspondait à l’évaluation de la valeur locative faite par les parties et qu’il était indexé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction. Mais, aucune des clauses relatives à ce loyer de base n’opérait renvoi aux textes du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer.
Dès lors, Le juge des loyers commerciaux était dépourvu du pouvoir de fixer le prix du bail renouvelé en lieu et place des parties.
Cour d’appel Bordeaux Chambre civile 2, 9 Janvier 2013 n° 10/06831