En cas d’indemnité d’éviction pour des locaux à usage de bureaux, il n’existe pas de valeur de droit au bail dans la mesure où les locaux étant à usage exclusif de bureaux, le loyer aurait été fixé à la valeur locative de marché.
Pour mémoire, la méthode d’évaluation du droit au bail se fait par la différence entre d’une part la valeur locative dite de marché des locaux objets de l’éviction (ou le loyer qu’il faudra payer au prix du marché pour des locaux équivalents) et d’autre part le loyer contractuel des locaux dans l’hypothèse de renouvellement du bail.
En application des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, le loyer en renouvellement, s’agissant de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative de marché.
Rappelons que la cour d’appel de Paris avait déjà considéré qu’il n’existe pas de valeur de droit au bail (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 – n° 13/23518)
En l’espèce, les deux parties ne contestent pas que l’indemnité d’éviction doit prendre la forme d’une indemnité dite de transfert, égale à la valeur du droit au bail, puisque la société locataire s’est installée dans de nouveaux locaux et poursuit son activité de conception et d’aménagement de surfaces d’exposition.
Or, les locaux étant à usage exclusif de bureaux, le loyer n’aurait pas été déplafonné en cas de renouvellement du bail et aurait été fixé à la valeur locative de marché.
La valeur du droit au bail est donc nulle.
C’est en vain que la locataire demande de calculer l’indemnité principale d’éviction sur la différence entre le loyer des nouveaux locaux et celui des locaux dont elle est évincée.
En effet, il ne s’agit pas de locaux équivalents, car ils diffèrent trop quant à leur configuration et à leur emplacement et le loyer des nouveaux locaux est supérieur à la valeur locative selon l’expert judiciaire.
L’indemnité d’éviction est donc limitée aux indemnités accessoires, qui s’élèvent à 26 674 euros.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 24 Juin 2020 n° 18/19270