Le bailleur doit rapporter la preuve que les locaux sont monovalents. De plus le locataire rapportant la preuve qu’à peu de frais le local peut être transformé en supermarché ou salle de sport permet de justifier que les locaux ne sont pas monovalents.
C’est en vain que le bailleur soutient que le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de la monovalence des locaux, qui sont à usage de garage automobile depuis la construction de l’immeuble en 1966.
Des éléments apportés aux débats par chacune des parties, il résulte que la monovalence ou la polyvalence des locaux loués dépend très largement de la destination du type de commerce qui y serait implanté en substitution de celui de garage automobile.
Si l’on se réfère aux consultations de cabinets d’architectes auxquelles la société locataire a eu recours, une transformation des locaux a minima et à peu de frais permettrait l’implantation d’autres types de commerces (supermarché, salle de sport), autorisés tant par les stipulations du règlement de copropriété que par celles du bail.
Le bailleur ayant la charge de la preuve de la seule utilisation possible des lieux, force est de constater qu’il n’apporte pas cette preuve, des solutions alternatives étant proposées de manière crédible par la locataire. Il convient dès lors d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 128 296 euros par an.
Cour d’appel de Versailles, Chambre 12, 22 Septembre 2015 n° 13/08017