Ayant relevé que les travaux effectués par la locataire avaient été rendus nécessaires pour adapter les lieux à l’activité autorisée au bail et aux contraintes imposées par l’administration, la cour d’appel en a exactement déduit que ces travaux ne pouvaient être qualifiés d’améliorations justifiant le déplafonnement.
Les travaux réalisés par le locataire dans les lieux loués sont toujours difficiles à qualifier juridiquement, et ce d’autant plus que la Cour de cassation refuse d’exercer son contrôle sur les décisions des juges du fond.
Ils peuvent recevoir une triple qualification :
– soit ils constituent une modification des caractéristiques des locaux pouvant entraîner le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement, s’ils font accession au bailleur ;
– soit ils sont qualifiés d’améliorations et le bailleur ne peut les invoquer comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur réalisation, à condition que l’accession ne soit pas reportée en fin de jouissance ;
– soit ils constituent des travaux d’adaptation des locaux à la destination contractuelle ou de mise en conformité et ils ne peuvent jamais justifier le déplafonnement, sous réserve qu’il s’agisse de travaux indispensables sans lesquels l’activité ne pourrait être exercée et ceux qui les excèdent seraient qualifiés d’améliorations (CA Paris, 16e ch., sect. B, 12 mars 2009 : Loyers et copr. 1999, comm. 239. – Cass. 3e civ., 3 avr. 2012, n° 11-15.225).
Dans l’arrêt commenté, les travaux avaient consisté à transformer un établissement artisanal de fabrication et négoce de tous articles pour l’ameublement et la literie en galerie d’art et librairie, ces deux activités ne répondant pas aux mêmes normes, notamment concernant l’accès au public.
La cour d’appel, suivie par la Cour de cassation, avait qualifié ces travaux de travaux d’adaptation et plafonné le loyer. Elle a notamment pris soin d’analyser les documents techniques pour relever que certains travaux avaient été imposés par l’administration dans le cadre de l’obtention du permis de construire.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juin 2012 n° 11-20153