La clause aux termes de laquelle le preneur s’engage à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté.
Avant la loi Pinel et son décret d’application, le bail commercial procédait seul à la répartition des obligations des parties et nombre de charges étaient (et sont encore) transférés, et notamment les travaux, à la charge du preneur.
Devant cette pratique, les juges avaient considéré qu’en vertu de l’article 1162 du Code civil, les clauses dérogatoires du droit commun devaient être interprétées en faveur de celui qui s’oblige, en l’occurrence le preneur. Ainsi, la Cour de cassation a jugé que les clauses exorbitantes du droit commun devaient s’interpréter restrictivement (Cass. 3e civ., 13 juill. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 373) et exige des clauses expresses.
Cela concerne entre autres l’article 1755 du Code Civil qui prévoit que les travaux consécutifs à la vétusté, à moins d’une clause expresse contraire, sont à la charge du bailleur. La vétusté est définie par l’usage normal et légitime de la chose.
De jurisprudence constante, le bail commercial DOIT viser expressément le transfert de charges résultant de la vétusté. Dès lors que des stipulations du bail commercial sont générales toute demande de prise en charge par le locataire est rejetée (Cass. 3e civ., 7 déc. 2004, n° 03-19.203. – Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-14.877 : – Cass. 3e civ., 18 mai 2011, n° 10-15.946 – Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21.027).
En l’espèce, le preneur de locaux commerciaux avait assigné son bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer des travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage.
Pour rejeter sa demande, la cour d’appel avait retenu que le preneur s’était engagé à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations. Il s’agissait d’une clause claire et dépourvue d’ambiguïté ne permettant pas au preneur de s’exonérer en invoquant la vétusté.
La Cour de Cassation casse l’arrêt aux motifs « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la clause entretien, réparation et travaux figurant au bail n’incluait pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté, la cour d’appel a violé » l’article 1755 du Code Civil.
Dans cette affaire, le bail commercial stipulait également que le remplacement des éléments d’équipements étaient à la charge du preneur. Ainsi, en l’absence de clause expresse les travaux consécutifs à la vétusté demeurent à la charge du bailleur.