Le vendeur a nécessairement connaissance du vice s’il a réalisé les travaux. La faiblesse et la dangerosité du plancher des combles résultant de travaux d’aménagement effectués par le vendeur constituent des vices cachés. La clause d’exclusion de garantie ne peut pas s’appliquer, le vendeur ayant nécessairement connaissance des vices.
En l’espèce,un appartement et des combles aménagés sont vendus entre particuliers.
Les acheteurs assignent les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés en soutenant que le plancher des combles présente une faiblesse.
Les juges condamnent les vendeurs à payer aux acheteurs 30 000 € à titre de dommages-intérêts.
Ils considèrent que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas s’appliquer pour les raisons suivantes :
- l’acte de vente mentionne la réalisation de travaux d’aménagement du vendeur et notamment le percement du plafond et l’ouverture d’une trémie ;
- des photographies démontrent qu’à l’issue de ces travaux le plancher repose sur de simples pièces de charpente qui constituaient jusqu’à alors l’ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses ;
- le vice affecte gravement l’usage de la pièce et le rend dangereux.
La clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre non-professionnels mais elle ne peut pas être invoquée par un vendeur de mauvaise foi.
Il suffit, pour caractériser cette mauvaise foi, que le vendeur ait eu connaissance du vice au moment de la vente et n’en ait pas informé l’acheteur.
L’existence d’une volonté délibérée de cacher les vices n’est pas requise pour la caractérisation de la mauvaise foi (Cass. 3e civ. 22 septembre 2009 n°08-14013).
Mais la mauvaise foi est d’autant plus évidente si le vendeur a procédé à des travaux de dissimulation du vice (Cass. 3e civ. 10 mars 2015 n°13-19445).
La clause est alors inopposable à l’acheteur et le vendeur obligé à la restitution de tout ou partie du prix, mais aussi à des dommages et intérêts envers l’acheteur (C. civ. art. 1645).
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 4 mai 2016 n°15-12429