L’agent immobilier n’a droit à aucune indemnisation en cas de refus du mandant de conclure la vente aux conditions stipulées dans le contrat de mandat, et ce même en présence d’une clause pénale, cette dernière étant contraire aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet.
En l’espèce, un mandat exclusif avait été confié à un agent immobilier afin de vendre un appartement.
Le mandant refusa pourtant de conclure une vente aux conditions convenues dans le contrat de mandat et l’agent immobilier l’assigna en paiement de l’indemnité conventionnelle forfaitaire stipulée à titre de clause pénale.
La cour d’appel fit droit à sa demande aux motifs que le mandant avait violé son engagement de vendre au prix précisé dans la convention.
Sa faute contractuelle étant acquise, la pénalité était due.
Cette décision est cassée par la première chambre civile pour violation de l’article 6-1 de la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972.
Le premier de ces textes prévoit que le paiement de la commission est subordonné à la conclusion du contrat projeté.
Or, le second précise que l’agent immobilier n’a pas le pouvoir d’engager le mandant pour l’opération envisagée, sauf clause contraire en ce sens.
Dès lors ce dernier peut refuser de conclure le contrat proposé, même lorsqu’il correspond parfaitement aux conditions prévues dans le contrat de mandat.
Un tel refus n’est pas fautif, bien qu’il ait automatiquement pour effet de priver l’agent immobilier de toute commission en application de l’article 6-1 précité.
En l’absence de faute du mandant, l’agent immobilier n’a pas droit à une indemnisation.
La présence d’une clause pénale dans le contrat n’est pas dirimante puisqu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet : aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier lorsque le contrat n’est pas conclu (Civ. 1re, 5 mars 2015, n° 14-13.171 ; Civ. 3e, 9 juill. 2014, n° 13-19.061; Civ. 1re, 27 nov. 2013, n° 12-13.897).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 novembre 2016 n°15-22010