Aux termes de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic, seul responsable de sa gestion, ne peut se faire substituer. Il est lié au syndicat des propriétaires par un contrat de mandat, et ses fonctions revêtent un caractère personnel ne lui permettant pas de se faire substituer en cédant son activité de syndic de copropriété à un tiers. Par conséquent, il demeure contractuellement responsable de la gestion de la copropriété jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic et tenu, vis-à-vis de ce dernier, de ses obligations d’ancien syndic telles que fixées par l’article 18-2 de la loi précitée.
Toutefois, le tiers qui reçoit du syndic l’ensemble des mandats et dossiers nécessaires à l’administration de la copropriété et qui se comporte en gérant de fait est responsable de sa gestion de fait, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à l’égard de l’ancien syndic. Ces deux derniers peuvent agir à son encontre en répétition de l’indu sur le fondement de l’article 1376 du code civil, pour réclamer le remboursement de dépenses qui ne sont justifiées par aucune facture.
CA Versailles (4e ch.), 14 janvier 2008 – RG n° 06/02562.
Mme Brégeon, Pte – Mmes Masson-Daum et Lelievre, conseillères